Supongamos que te has propuesto para este año cerrar la terraza de tu piso. Tienes todo planeado. ¿Puedes empezarlas ya? Lamentamos comunicarte que no.

Tu casa, aunque sea tu propiedad, no te permite hacer todo cuanto quieras. Cualquier cambio de ventanas o de tabiques lleva implícito una autorización del ayuntamiento. Hoy nos proponemos resolver tus dudas respecto a realizar las obras para cerrar tu terraza. 

¿Puedo cerrar la terraza de mi piso? 

Cuando uno decide cerrar la terraza está pensando en ampliar los metros cuadrados de su vivienda y esto, no siempre es posible debido a que estaríamos cambiando la estética del edificio y debido a la legislación urbanística. El siguiente paso pues, será pedir la autorización al Ayuntamiento y este dará el visto bueno con la debida autorización de la comunidad.

Además de la autorización, ¿necesito la autorización de mis vecinos?

Necesitarás al menos la autorización de tres quintas partes de los propietarios del edificio. Si decides saltarte este paso o no obtienes la mayoría necesaria, la comunidad puede pedir una solicitud de demolición.

Si me salto pedir la autorización y hago la obra ¿Qué puede suceder?

Puedes estar expuesto a una denuncia de la comunidad de propietarios o a un expediente sancionador por parte del Ayuntamiento. ¿Cuál es la cantidad de la multa? La cantidad puede variar considerablemente dependiendo de la Comunidad y el municipio en la que te encuentres. En Madrid, por ejemplo, la multa puede llegar a ser de 600.000€.

Supongamos que te han multado y ya has pagado la multa. ¿Puedes cerrar ya la terraza? 

No. El Ayuntamiento nos pedirá la retirada de la instalación y volvamos a dejar la terraza tal y como estaba. Si decides no hacerlo, será el propio Ayuntamiento quien lo hará y además te cobrarán el coste de la obra.

Si otro vecino ya lo hizo en años anteriores ¿puedo saltarme pedir autorización al Ayuntamiento? 

Se entiende que si otro vecino ya ha hecho una modificación de estética en el edificio, la comunidad está de acuerdo o no. Por ello, sería necesario tener la autorización de la comunidad.

El ahorro energético es cada día más importante, no solamente en el sentido económico sino también en el ecológico. Por eso, estamos seguros de que si vives en una comunidad de vecinos, te vendrán bien estos consejos para implementar el ahorro de energía en tu edificio.

Medidas para implantar el ahorro energético en tu comunidad

Quienes están concienciados con el medio ambiente son conscientes de que deben reducir su consumo energético. Pero esto no solamente
resulta útil en el sentido ecológico, sino que además supone un gran ahorro de dinero para las comunidades de vecinos. Veamos algunas de las medidas que puedes tomar para implementar este ahorro en tu comunidad.

Pedir una auditoria energética

Una auditoria energética resulta necesaria para conocer la situación del edificio. En ella se analizan aspectos como por ejemplo la iluminación, los
cerramientos, los sistemas de ventilación del edificio o la climatización. Esta auditoria deberá llevarla a cabo un profesional del sector, con experiencia en el campo.

Contratar un gestor energético

Contratar un gestor energético una vez realizada la auditoria será muy importante. Él te dirá qué cambios necesitas en tu comunidad para poder hacer un uso más eficiente de la energía. El gestor también podrá ayudar a realizar un certificado energético del edificio y para conocer su estado y los puntos sobre los cuales
habrá que incidir más.

Realizar los cambios

Para terminar de aprovechar al máximo la energía será necesario hacer algunos cambios. Algunas de las acciones que el gestor puede aconsejarte son las siguientes:

– Aislar la fachada.

– Sustituir las calderas por unas más nuevas y eficientes.

– Cambiar bombillas de las zonas comunes por iluminación led, que consume menos.

-Sustituir las ventanas y puertas del edificio por otras más eficientes.

Estos han sido algunos consejos para conseguir un mayor ahorro energético en tu comunidad de vecinos.
Recuerda revisar la legislación vigente para adaptarte a ella antes de realizar cambios.

La morosidad en las comunidades plantea un problema grave y una situación desagradable. Los propietarios morosos perjudican el funcionamiento de las mismas. Hay que tener en cuenta que los responsables de los pagos son siempre los propietarios, no los inquilinos. También hay obligación de pagar las derramas aprobadas en junta.

Cómo actuar contra la morosidad en las comunidades

En primer lugar, conviene intentar solucionar el problema amistosamente con el propietario. Hay que tener en cuenta que, a veces, algunas familias tienen reveses económicos y se ven obligadas a suspender pagos un tiempo, cuando nunca antes lo habían hecho, como ha
ocurrido durante la crisis.

Si el propietario no atiende a esos contactos de buena fe, se pueden emplear otros procedimientos, todavía no judiciales, como negarle el voto en junta o
hacer visible la situación de morosidad, por ejemplo, en las actas de las juntas, donde constan los pagos de cada vecino.

A partir de la falta de respuesta ante estos intentos amistosos, hay que pasar a reclamar de manera más fehaciente. Se procede a enviar una carta certificada o burofax, advirtiendo de la deuda. En junta de vecinos, se pone de manifiesto esta situación y se adjunta en el acta de la reunión el listado de recibos pendientes.

En junta también, se incluye como punto del día la propuesta de iniciar acciones judiciales de reclamación de las deudas. Una vez hecho esto, se
envía un segundo burofax con el apremio de la deuda y la certificación del acuerdo de la junta. Si el deudor no recoge el burofax o los envíos certificados, se coloca en el tablón de anuncios.

Corresponde al presidente hacer llegar la denuncia a juzgado. Para iniciar esta acción no hace falta abogado ni procurador, pero ciertamente será más fácil si se acude a un administrador de fincas, que conoce el procedimiento para actuar contra la morosidad en las comunidades.

Como administrador de fincas Madrid, te podemos asesorar acerca de las condiciones para las rehabilitacion de edificios. En este artículo te explicamos en qué consisten, la normativa legal y cómo evitar contratiempos.

¿Qué son las rehabilitaciones de edificios?

La rehabilitacion de edificios son procesos que engloban todas las acciones necesarias que tienes que realizar para mantener el edificio en perfectas condiciones de habitabilidad. Entre
estas, destacamos las medidas para garantizar la seguridad de la construcción y los accesos al edificio para personas con diversidad funcional, cuidar las instalaciones, mejorar el acceso a las zonas comunes o garantizar la eficiencia energética.

Has de tener en cuenta, no obstante, que las rehabilitaciones están claramente tasadas y; para realizarlas, necesitarás los correspondientes permisos y licencias. La rehabilitación puede tener unas mayores o menores dimensiones, ya que dependerá de si vamos a arreglar un aspecto concreto o varios.

Legislación Rehabilitacion de edificios

La legislación estatal marco es el Real Decreto Legislativo 7/2015, en el que se refunden las Leyes de Suelo, Edificación y Rehabilitación Urbana. Aquí se ofrecen las pautas generales a seguir. Por otra parte, también tienes que tener en cuenta el Real Decreto 235/2013, de Eficiencia Energética , que obliga a contar con el certificado energético.

Otros aspectos que tendrás que considerar son las legislaciones autonómicas, en las que se detallan las condiciones de estas rehabilitaciones, en relación con el entorno y los materiales que tienes que utilizar. Recordamos que las competencias de urbanismo están transferidas. Finalmente, hemos de destacar que los ayuntamientos tienen competencias diversas para conceder permisos y marcar las condiciones de las obras de rehabilitación a través de sus ordenanzas.

Conclusión

Como administrador de fincas Madrid, te podemos asesorar acerca de las condiciones legales para que realices las obras de rehabilitación con arreglo a la ley y sin problemas que luego tengas que lamentar. En DomusFincas somos administradores de fincas colegiados.

Se acerca el verano y, con él, llega la apertura de las piscinas comunitarias. Te contamos algunos aspectos que debéis tener en cuenta en la comunidad para que la temporada de baños sea
satisfactoria.

Apertura de piscinas en las comunidades

La fecha de apertura de la piscina debe ser acordada por los vecinos en la junta de propietarios. Algunas comunidades optan por abrir y cerrar la piscina todos los años en los mismos días. Por ejemplo: apertura el 15 de junio y cierre el 15 de septiembre. De esta forma, evitan tener que debatir sobre las fechas, año tras año.

En otras ocasiones, los acuerdos que se toman varían en función del tiempo. Así, la apertura puede hacerse unas semanas antes, si empieza a hacer calor. Y lo mismo ocurre con el cierre.

Homologación de socorristas

En algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, es necesario homologar el título de socorrista acuático para poder trabajar. La solicitud de homologación permitirá la inscripción en el registro de Socorristas, un trámite sencillo y que no te costará dinero.

En otras Comunidades Autónomas, es suficiente presentar el carnet de socorrista para poder firmar un contrato.

¿Dónde puedo obtener el carnet de socorrista?

La formación necesaria para ser socorrista de piscina comunitaria se imparte en organismos homologados por la Administración Pública, como asociaciones, sindicatos y empresas privadas. Los dos organismos de más repercusión social son la Real Federación Española de Salvamento y Socorrismo y Cruz Roja.

Normas de higiene

Es importante que la junta de propietarios apruebe unas normas de obligado cumplimiento para preservar la higiene en el recinto de la piscina. Ducharse antes de entrar en el vaso, no comer en el césped, la utilización de gorros y otras normas ayudarán a la convivencia durante los meses de verano.

Con el cumplimiento de las normas todos disfrutaréis de las piscinas comunitarias durante los meses de calor.

Uno de los mayores problemas a los que se enfrenta la actividad de administracion de fincas en Madrid son los conflictos acerca del uso de las zonas comunes.

Administración Madrid: qué son las zonas comunes

Lo primero que hay que tener en cuenta es que un elemento común es todo aquel espacio que no esté comprendido en el espacio privativo de cada familia que viva en la finca. Es decir, todo aquel espacio que no pertenezca a los pisos propiamente dichos se considerará un elemento común.

Por ello, y dado que todos los propietarios de la finca tienen derecho a disfrutar de estos elementos, hay que cumplir la ley para evitar que el uso de unos perjudique al resto.

Así, según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los vecinos tienen que hacer un uso adecuado de estos espacios. Y para asegurar esto lo ideal es llegar a un
acuerdo entre todos los vecinos y el administrador  Madrid.

Administracion de comunidades y elementos comunes

El primero a tener en cuenta es el uso de la sala común. Para regular su uso y acceso, hay que atender a lo que estipula el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y establecer unos horarios a los que los vecinos deben adaptarse.

Otros de estos espacios serían las terrazas. Las terrazas, aunque se encuentren en el domicilio del vecino, se consideran de cierto modo como elemento común, ya que el ruido y los olores podrían llegar a molestar a los demás propietarios. En este caso, lo ideal es que se llegue a un acuerdo unánime en la comunidad en cuestión.

Las piscinas, pistas de pádel o cualquier otra zona deportiva también necesitarán de un acuerdo horario y de normas.

Así pues, se entiende la necesidad de contar con un experto en la administración de fincas en Madrid para regular todos estos aspectos.

El administrador de fincas Madrid es aquel que lleva la gestión de los gastos de una comunidad de propietarios. La cual, estará constituida en régimen de propiedad horizontal.

Funciones de de la administración de fincas Madrid participativa

Las funciones de la administración de comunidades se recogen en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Entre ellas, está la llevanza de las facturas, así como su pago y contabilidad. que deberá ser clara y permitir liquidez.

Además se gestionarán y acordarán las condiciones de pago con los proveedores y se llevará en control de los morosos con sus intervenciones necesarias.

Se realizará la gestión de los avisos e incidencias a los seguros y a la comunidad, al igual que los proveedores externos. Asimismo, se les dará los certificados a los propietarios y se creará el Plan de Ingresos y Gastos.

La administración de fincas Madrid realizará los informes económicos anuales y aconsejará medidas para el ahorro de la comunidad. Además, controlará el cumplimiento de la legislación urbanística y será quien convoque las juntas y realizará las actas.

Los seguimientos de los acuerdos que se realicen por la comunidad será otra de las funciones de la administración de comunidades. Igualmente, proporcionará un asesoramiento íntegro a la comunidad, mirando la legislación al respecto, facilitará el presupuesto de las reformas.

El administrador de fincas propondrá soluciones efectivas para que la comunidad de vecino pueda ver reducidos sus gastos y hará mediación entre los conflictos que existan por parte de vecinos y propietarios. También siguiendo la correspondiente ley, decreto u orden.

De este modo, archivará y velará por la documentación de aproximadamente cinco años, realizando los cambios que sean precisos de acuerdo con la documentación que tenga la comunidad. Por ejemplo, los estatutos.

Contrata los servicios de administrador de fincas Madrid con Domus Fincas y haz más fácil la vida de tu comunidad.