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Con la llegada del COVID-19 algunos sectores de la actividad económica de nuestro país se han visto obligados a cesar esta actividad A lo largo de este post te detallaremos todo lo permitido a los Administradores de Fincas y te daremos consejos muy útiles para llevar este confinamiento de una manera segura

Casos obligados de ERTE y actividad de los Administradores de Fincas

El Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo, establece la concesión de un permiso retribuido recuperable para aquellos trabajadores que por cuenta ajena no presten servicios esenciales. Desde el Consejo General, reconocemos la necesidad de que los edificios y todos sus servicios sigan estando gestionados por los Administradores de Fincas para asegurar su correcto funcionamiento. En base a lo establecido en el citado Real Decreto, debemos tener en cuenta los siguientes puntos.

El Real Decreto afecta a trabajadores por cuenta ajena. Los Administradores de Fincas pertenecen al grupo de trabajadores por cuenta propia, autónomos, y en consecuencia no se ven afectados de manera directa por el Real Decreto en el ejercicio de su actividad.

En un anexo al referido Real Decreto se relaciona actividades a las que no afecta este permiso retribuido no recuperable, entre las que se encuentra todos aquellos trabajadores que prestan sus servicios en despachos o asesorías legales, entre otros. Mención especial al Decreto 463/2020 por el que se decretó el estado de alarma que tampoco limitó la actividad de los servicios profesionales relacionados con todas las actividades que garantizan el correcto funcionamiento de los edificios.

Trabajadores por cuenta ajena que tengan contratados servicios con Administradores de Fincas no se ven afectados por los referidos Decretos

El citado anexo al Real Decreto-ley 10/2020 establece que tampoco se verán afectados los trabajadores que presenten servicios de limpieza, mantenimiento, reparación de averías urgente y vigilancia. Dichas actividades son precisamente las que desarrollan los porteros y conserjes de los edificios quienes, consecuentemente, no están afectados por las nuevas restricciones establecidas.

Para finalizar, se recuerda que nuestra actividad profesional y los servicios que prestan nuestros trabajadores deberán realizarse telemáticamente siempre que sea posible, y en los supuestos en los que resulte necesario acudir a los centros de trabajo se tendrán en cuenta todas las normas establecidas por las autoridades sanitarias: la Atención a los clientes no será presencial, se mantendrán las distancias de seguridad y las medidas de higiene recomendadas.

Consejos de los Administradores de Fincas que garantizan el correcto funcionamiento de los edificios

En este tiempo en el que todos debemos permanecer en casa, la actividad de los administradores de fincas se vuelve mas importante si cabe. Garantizar todos los servicios comunitarios como el subministro de agua, energía o calefacción, entre otros, son aspectos básicos para llevar de la mejor manera posible el periodo de confinamiento.

Comunidad de propietarios: Sigue estas normas

  • En la medida de lo posible los Administradores de Fincas tienen que usar el teletrabajo. El tratamiento de las incidencias se realizará por vía telefónica o medios telemáticos, nunca de manera presencial.
  • Usar los servicios de los administradores de Fincas solamente cuando sea estrictamente necesario.
  • Mantener la distancia de seguridad dentro del edificio.
  • Utiliza el ascensor lo imprescindible y con el dedo protegido. Es buen momento para hacer un poco de ejercicio extra subiendo y bajando escaleras.
  • Queda totalmente prohibido el uso de zonas comunes como jardines, parques infantiles o patios.
  • Se aconseja que los conserjes y porteros realicen su actividad a primeras horas de la mañana, permaneciendo en la conserjería durante el resto del día con rondas de control cada cierto tiempo.
  • Todas las tareas de limpieza y mantenimiento del edificio se realizarán con las medidas de protección e higiene oportunas.
  • Las reuniones de propietarios deberán aplazarse
  • La manipulación de billetes y monedas al pedir comida a domicilio exige un posterior lavado y desinfección de las manos, recuerda que el mejor antiséptico es el agua con jabón.
  • Tocar o acariciar una mascota del vecino implica lavarse las manos pese a no estar establecido que se transmita desde los animales.
  • Aquellos asuntos legales que tenemos pendientes quedan aplazados, nos referimos a los trámites administrativos y procesales.

En las zonas comunes del edificio

  • Minimizar los servicios de mantenimiento de las instalaciones generales, tanto comunes como privativas.
  • Extremar la limpieza del portal y descansillos así como de todas aquellas partes expuestas al virus como suelos, buzones, barandillas, tiradores, pomos, pulsadores, timbres, puertas de paso, viviendas por su cara exterior y cabinas de ascensores.
  • Reducir a lo esencial los servicios de paquetería y pedidos a domicilio.
  • Los conserjes y porteros deberán limpiar las llaves que entregan con una solución de agua y lejía.
  • Salvo causas de urgente necesidad no se realizarán mudanzas ni se iniciarán obras.
  • Poner énfasis en la ventilación diaria de descansillos, escaleras y portales.
  • Recoger diariamente las bolsas de basura que hay en las papeleras de las zonas comunes.
  • Colocar carteles de prevención de COVID-19 en lugares visibles.

Limpieza en el interior de casa

Al entrar o salir de las viviendas

  • Usar guantes y mascarillas al salir de casa.
  • Uso individual y mínimo del ascensor.
  • No formar grupos con los vecinos ni detenerse en los espacios comunes.
  • Usar lo menos posible tiradores, pomos y barandillas, preferiblemente con la mano no dominante y evitar apoyarse en zonas comunes.

En el interior de las viviendas

  • Descalcarse al entrar en casa, dejando el calzado junto a la puerta de la entrada.
  • Limpiar bien las extremidades de las mascotas después del paseo.
  • Ventilar todas las estancias de la vivienda al meno media hora al día.
  • Desinfección de todos los elementos de limpieza y protección con una solución de agua y lejía.
  • Utilizar guantes de látex, nitrilo o vinilo en la manipulación de alimentos.
  • Lavado frecuente de las manos y utilización de geles alcohólicos.
  • Evitar arrojar colillas o ceniza al exterior para evitar incendios.

¡AVISO IMPORTANTE!

En línea con las recomendaciones de las autoridades sanitarias, trasladamos los
siguientes consejos y precauciones al ámbito de las comunidades de
propietarios desde Domusfincas:

1- Mantener una distancia de contacto de al menos 1 metro entre las
personas que transitan en las zonas comunes de las comunidades de
propietarios, principalmente portal y escaleras. Medida de seguridad que
también deben seguir los empleados de la finca (porteros, conserjes,
limpiadores, vigilantes, etc.), dado su papel fundamental para el buen
funcionamiento de las comunidades.

2- Extremar la limpieza diaria con geles desinfectantes, lejía u otros materiales
no abrasivos en las zonas más sensibles, como son la puerta de acceso al
portal, las botoneras de las cabinas de los ascensores, portero o vídeo
porteros automáticos o los pasamanos de las escaleras, utilizando guantes y
mascarillas.

3- Siguiendo el anuncio de ayer de la Comunidad de Madrid, se clausuran las
áreas o espacios comunes, como por ejemplo y entre otros: vestuarios,
saunas, gimnasios, canchas deportivas de todo tipo, zonas ajardinadas,
parques infantiles, zonas exteriores de recreo, salas comunes y en general
cualquier otro espacio común que no sea necesario para la habitabilidad y
seguridad del edificio. Solo se permite el acceso al personal encargado del
mantenimiento y limpieza de estas zonas.

4- Utilización del ascensor: aconsejando que su uso sea individual para evitar
contactos con otros vecinos.

5- Obras en curso: tanto privadas como en zonas o elementos comunes, seguir
con su ejecución hasta la recepción de una instrucción concreta por parte de
la autoridad administrativa correspondiente.

6- Recogida domiciliaria de basuras: seguir con los días y horarios
establecidos hasta recibir otras instrucciones por parte de las autoridades
municipales competentes, solicitando el máximo respeto y cumplimiento de
las normas de cada edificio.

7- Paquetería: solicitar a los vecinos que reduzcan al mínimo imprescindible y
necesario los pedidos que requieran envíos domiciliarios.

8- Fuera del horario de las funciones básicas, se aconseja que únicamente
atiendan los asuntos de carácter urgente contando con las precauciones
posibles.

GRACIAS POR SU COLABORACIÓN

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Gestión de comunidades

En la gestión de comunidades, las ventajas de contratar a un administrador de fincas o a una sociedad que se dedique a lo mismo, estarán referidas a ser centralizadores y a unificar a las comunidades de propietarios. De la misma forma, todas las actuaciones que se realicen en la contratación de la empresa o del administrador para la gestión de comunidades estarán basadas en alcanzar un bien común para la comunidad.Entre otras ventajas, será posible alcanzar un ahorro en todos los constes en los que tenga que incurrir la comunidad. La gestión es gracias a que la gestión de comunidades supone todas las áreas del sector que tenga que abarcar y contar con una figura, dará un poder de negociación mucho más amplio, lo que se traducirá en mayores posibilidades de eficiencia en las actividades y de centrar la información y las consultas enfocadas en los interesados.

En la mayor parte de las ocasiones, el hecho de tener que hacerse cargo de los asuntos de una Comunidad de Vecinos es un gran esfuerzo si no se cuenta con una buena gestión de comunidades, además de requerir muchísimo tiempo que en el ritmo de vida actual, no todo el mundo se puede permitir.

Por ello, para este tipo de servicios que requieren una formación universitaria especializada para que se realicen correctamente, es mejor dejarlo en manos de un administrador experto en este tipo de gestiones. Además, la administración de comunidades estará amparada en el colegio profesional de administradores y se basará en sus normas y convenios acordados.

¿Qué gestión de comunidades te ofrecemos en DomusFincas?

En DomusFincas existen varios departamentos. La administración y contabilidad financiera envía y asiste a las convocatorias para las juntas, gestiona y representa al personal y se encarga de la elaboración de acuerdos. La oficina virtual es la que ejerce la transparencia en las cuentas de la comunidad. Los acuerdos con proveedores velan por el interés de la comunidad.

La gestión integral de servicios aporta a profesionales para todas las tareas comunitarias. Las revisiones periódicas de la comunidad comprueba el estado de la misma. La asesoría jurídica, técnica industrial, arquitectura y LOPD cuenta principalmente con el asesoramiento. Los seguros a medidas realizan las mejores propuestas de cobertura. Por último, el programa contra la morosidad ofrece una gestión integral de reclamación al moroso.

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Desde Domusfincas te animamos a contar con expertos que tienen su titulación, su colegiación al corriente, además de una gran experiencia en tareas de administración de fincas. Con nuestros servicios, tendrás la garantía y la cobertura jurídica que todas las gestiones que realicen nuestros profesionales en el ejercicio de sus funciones.

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Administración de fincas en Madrid

La gestión de un inmueble y de todos los asuntos implicados en su mantenimiento es una cuestión que se debe abordar con rigurosa visión. En el ámbito de la administración de fincas en Madrid, para Domusfincas la clave es centrarse en estrictas metodologías y procedimientos profesionales.

El principio fundamental de la administración es garantizar el perfecto régimen de la finca y de sus instalaciones y servicios, informando y advirtiendo a los titulares de las medidas necesarias para tal efecto. Por otro lado, se debe configurar un proyecto de gastos previsibles a medio plazo, junto con un plan estratégico, para asegurar que estos se pueden cubrir.

En el mismo sentido, también es parte fundamental de un servicio de administración la confección de estrategias orientadas a minimizar tales inversiones, elaborando planes de ahorro y sugiriendo métodos de minimización de consumo para promover la sostenibilidad y optimización de recursos disponibles, así como se hace también trascendente la conservación del inmueble, coordinando las reparaciones o rehabilitaciones pertinentes según la urgencia estimada, informando siempre del proceso a llevar a cabo. En este sentido, la administración de fincas Madrid es una gran herramienta para garantizar el cumplimiento de cada paso en la obra acordada, observando el cumplimiento de plazos.

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Funciones

Resulta competencia de la administración llevar a cabo los pagos pertinentes al respecto de cualquier operación. Parte trascendental de la administración es la gestión de los certificados de deuda y supervisión de reclamaciones judiciales o cualquier otra transacción.

Por último, y en el sentido del establecimiento de una contabilidad transparente y precisa, se realizan informes económicos trimestrales o bianuales, según la frecuencia que más convenga, incluyendo los respectivos cuadres bancarios. El sector de la administración de fincas Madrid ha de encargarse de los cobros pertinentes a los propietarios, abordando posibles casos de retrasos, deudas o morosidad, y este departamento es responsable de coordinar pagos pertinentes a acreedores o proveedores, según el caso.

Si estás buscando un servicio profesional que lleve a cabo todas las tareas de administración de fincas en Madrid bajo los requisitos anteriormente descritos, no dudes en contactar con nosotros.

Administracion de fincas en Madrid


Administración de fincas

La administración de fincas permitirá que exista un seguro de caución. La ventaja que esto proporcionará será que tendrá una cobertura para la comunidad si ya no se dispone de fondos necesarios en sus cuentas económicas y dicha situación se debe a un acto ilegítimo del administrador. La administración de fincas proporcionará la indemnización necesaria si se da el caso.

Garantías de la administración de fincas

Administracion de fincas en EspañaAdemás, si se cuenta con una administración de fincas habrá una garantía de control por parte del Colegio Profesional, el cual será deontológico y permitirá que se pueda interponer una denuncia ante cualquier actuación que vaya en contra del código ético de la comunidad. Asimismo, eso permitirá que al administrador le sea impuesta una sanción o en los casos en los que el incumplimiento sea grave, la estricta expulsión del Colegio Profesional.

De este modo, también se podrán crear convenios con otras administraciones para que resulten más sencillas las labores que tenga que realizar el administrado en favor de la comunidad en cuestión. En consecuencia, el conocimiento de las subvenciones de las que la comunidad pueda ser beneficiaria será completamente inmediato gracias a la buena gestión que supone el contar con un administrador de fincas. Y es que muchas veces por cuenta de una comunidad independiente se pierden muchas de ellas.
A su vez, contar con una buena administración de fincas supondrá que haya ciertos servicios dedicados al arbitraje y a la mediación. Muchas veces los servicios jurídicos mencionados son necesarios para las comunidades, ya que nunca se sabe por manos de quién pude pasar una comunidad, o lo que puede ocurrir. De esta forma, la comunidad se ahorrará el tener que acudir a un procedimiento judicial si se diera el caso.

Si estás buscando los servicios de un profesional que te facilite estos trámites y gestiones,

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Ventajas de contar con un gestor de comunidades

Hoy en día es preciso contar con un gestor de comunidades en nuestro edificio, teniendo en cuenta que nuestros hábitos de vida han cambiado si lo comparamos con épocas pasadas; nuestros horarios son distintos, las relaciones y formas de trabajo han cambiado, así como nuestra forma de disfrutar del ocio. Nuestra vida ha experimentado tal transformación que hoy en día no disponemos de mucho tiempo libre.

Si todos los propietarios/vecinos de una comunidad tuvieran que ponerse de acuerdo en gestionar ciertas tareas o materias que son inherentes a la administración de un edificio sería muy complicado. Por ello queremos explicar las razones que hacen imprescindible disponer de un administrador de fincas para la gestión de las comunidades de vecinos.

¿Qué ventajas ofrece este profesional en una comunidad de vecinos?

Ahorro de costes, gestión de la contabilidad y cobertura legal, entre otras cuestiones

Las razones son variadas e imprescindibles para la correcta gestión de una comunidad de vecinos:

1. Ahorro de costes para vecinos/propietarios. Debido a su conocimiento del sector, siempre buscará a los mejores equipos de mantenimiento para solucionar las posibles averías en la comunidad e incluso a los proveedores de menor coste (jardines, piscinas, ascensor, etc.).

2. Subvenciones públicas. La profesionalidad de este gestor se basará, entre otras cualidades, en mantener un contacto fluido con la Administración pública para conocer de primera mano las subvenciones de las que pueda disfrutar la comunidad, por ejemplo en la instalación de un ascensor o en la rehabilitación de la fachada.

3. Cobertura legal. El administrador de fincas siempre tendrá acceso a los servicios que le facilite el colegio oficial correspondiente, como por ejemplo la resolución de cualquier incidencia jurídica. Además, el gestor de la comunidad siempre podrá mediar en cualquier conflicto que haya en la misma. Nos gustaría destacar que este tipo de profesionales dispone de altos conocimientos en materia jurídica, por lo que este aspecto siempre supondrá un plus.

4. Gestión de la contabilidad. La mayoría de los administradores de fincas se ocupan de la contabilidad junto con los cargos de representación de la comunidad. Se encargan de la facturación, de los cobros y de las deudas existentes.

5. Juntas de propietarios. Tienen capacidad para redactar las actas y organizar convocatorias para las juntas.

En la actualidad, y teniendo en cuenta nuestra falta de tiempo libre como ya hemos comentado, es irrenunciable disponer de un profesional de este tipo. Su labor siempre consistirá en hacer la vida más fácil a la comunidad de vecinos para que nosotros podamos despreocuparnos de la contabilidad, de las facturas, de las averías y de todos los problemas que conlleva la gestión integral de una propiedad. La contratación de una administración de fincas especializada es la mejor solución y a su vez la más cómoda. ¿Todavía no dispone tu edificio de un gestor de comunidades? No lo dudes y contrátalo.

DOMUSFINCAS ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
COLEGIADO Nº 10.239
Oficina:
C/Carolina Coronado nº 12 – 4ºA
28982 Parla (Madrid)
Teléfono:
911663909
info@domusfincas.es
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Si tu comunidad tiene problemas económicos, administrativos, organizativos y con proveedores, no dudeis en llamarnos para iniciar el proceso de cambio de administración.

Os acompañaremos en todo el proceso de cambio de administración y con nuestro nombramiento, iniciaremos la adaptación de la comunidad a los tiempos que corren.

Con Domusfincas, la comunidad tendrá toda la información comunitaria a su alcance y todos podrán contribuir para tener una comunidad bien administrada.

Sin compromiso, nos podeis solicitar presupuesto desde nuestra web: domusfincas.es o por correo a: presupuesto@domusfincas.es

¡Os esperamos!

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En los pleitos entre comunidades de propietarios y comuneros en los que he participado como abogado suele plantearse esta cuestión. ¿El propietario que pleitea contra una comunidad, o que es demandado por esta, debe pagar los gastos de los profesionales que esta contrata?

Parece bastante lógico que la respuesta debe ser negativa. No parece cabal que el comunero pague sus abogad@s y procuradores y, además, deba pagar los de la comunidad.

Sabemos que todos los propietarios deben pagar los gastos generales o comunes del inmueble. Lo manda el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal; para las comunidades catalanas el artículo 553-44 del Codi Civil.

Estos gastos comunes incluyen los judiciales cuando la comunidad litiga con terceros. Pero cuando la comunidad litiga contra una parte de sus propios comuneros los gastos generales lo son sólo para los propietarios que sostienen la postura mayoritaria. Entonces ellos son la comunidad; y ellos deben sufragar los honorarios de los profesionales que defienden sus intereses.

Veamos un ejemplo. La comunidad decide en una junta extraordinaria no instalar el ascensor que piden dos comuneros; estos recurren al auxilio judicial y demandan a la comunidad. Los gastos judiciales de la comunidad los pagarán los propietarios que votaron en contra del ascensor y los que no votaron en la junta. Es decir: todos los que no pleitean contra la comunidad. Como se distribuya el coste deben decidirlo ellos.

El Tribunal Supremo tiene establecida una doctrina jurisprudencial consolidada y pacífica. La siguen todas las audiencias provinciales. Por ejemplo la de Barcelona, Sección 19ª, sentencia de 16-6-2017. Entre otras sentencias del Alto Tribunal, las de 23 de mayo de 1990 y 5 de octubre de 1983. La de 24 de julio de 1997 dice que cuando se rompe la armonía de la comunidad de propietarios, cuando hay una contienda judicial que enfrenta a esta y a uno o varios de sus componentes, el desembolso impuesto no merece la calificación de gastos generales.

Y, por el mismo criterio, si la comunidad de propietarios pierde el pleito y es condenada en costas, el pago de las mismas lo sufragarán los comuneros que sostengan la postura comunitaria. Y si lo gana, los comuneros derrotados pagarán las costas a los vencedores, dinero que se podrán repartir como acuerden.

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Para la gran mayoría de personas de una comunidad de propietarios lo más normal es recibir una convocatoria para asistir a una Junta Ordinaria o contar con la documentación del informe anual de Presupuesto, Ingresos y Gastos.

Algunos vecinos no asisten a las juntas y conocen los acuerdos por medio de información publicada en el tablón de anuncios o por la copia del acta que se deposita en el buzón.

¿Cómo impugnar el acta si existe disconformidad con un acuerdo en la Comunidad de Propietarios?

En muchas ocasiones, te encuentras que se adoptan medidas o acuerdos que te afectan. Como establecer cuotas extraordinarias, autorizar instalaciones o servicios que no te gustan o un gran número de motivos que te afectan y que, si no intervienes para mostrar tu opinión, los demás vecinos pueden hacer valer la suya aunque no sea acertada.

Existe una norma que regula las Comunidades de Propietarios según la Ley 8/1999 de 6 abril de Propiedad Horizontal, que puede encontrarse en nuestra sección de ‘Legislación sobre Comunidad de Propietarios’ y que, en su artículo 18explica cómo impugnar los acuerdos e interponer una demanda judicial como solución.

Proceso de impugnación

Acuerdos que se pueden impugnar

  • Aquellos que sean contrarios a la ley o estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Que resulte lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Que suponga un grave perjuicio si algún propietario no tiene obligación jurídica para soportarlo o se considera que haya abuso de derecho.

Requisitos previos a la impugnación

  • Salvar el voto si se acude a la Junta de Propietarios. Si un vecino no está conforme con lo expuesto en la Junta lo normal es acudir para efectuar su voto en contra.
  • Si no acudimos a la Junta, podemos realizar una comunicación fehaciente de la discrepancia o escrito de oposición dentro de un plazo de treinta días naturales desde que tenemos notificación del acuerdo. Este requisito es muy importante si tenemos en cuenta el recuento de votos según el artículo 17.1 LPH.
  • Se debe estar al corriente de pago o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Son numerosas las sentencias en las que se desestiman las impugnaciones por no estar al corriente de pago.

Plazo para impugnar

El plazo que la ley concede es distinto según cuál sea el defecto del mismo.

  • Tal y como dispone el apartado tercero del artículo 18, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos el plazo es de un año.
  • Si el acuerdo es gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino o ha sido adoptado con abuso de derecho, el plazo que se contempla para impugnar el acta es tres meses.
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Los ascensores, el jardinero, el mantenimiento de las puertas del garaje, el servicio de limpieza, la factura del agua… Son muchos los gastos a los que los propietarios tenemos que hacer frente. Si además tenemos piscina, hay veces que la cosa se va de las manos. Y es en esos momentos cuando nos acordamos de lo que tenemos que pagar mes a mes. Empezamos a hablar con nuestro vecino, que nos dice que él paga menos. Y nuestra cabeza empieza a subir de temperatura, los enanitos de nuestra mente empiezan a trabajar con ahínco y empezamos a dudar de todo, encontrando tramas conspiranoicas que datan desde los tiempos primigenios de la comunidad de propietarios. En ese momento, sólo tenemos una cosa en mente: ¿qué es lo que pasa con cuota y coeficiente de participación?

¿Qué vamos a ver?

  • 1 ¿Qué significa coeficiente de participación?
  • 2 ¿Cómo calcular la cuota o coeficiente de participación?
  • 3 ¿Por qué mi vecino paga menos cuota que yo?
  • 4 Pagar los gastos de la comunidad por coeficiente o a partes iguales
    • 4.1 Cuota y coeficiente de participación, ¿a partes iguales?

¿QUÉ SIGNIFICA COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN?

La cuota de participación en propiedad horizontal es un índice de copropiedad. El artículo 3.b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que a cada propietario, ya sea de piso o local, se le atribuirá una cuota de participación con relación al valor total del inmueble: los elementos pertenecientes a las zonas comunes y los servicios comunes.

Ya hemos visto en varias ocasiones que en las comunidades de propietarios concurren dos derechos. Por una parte, tenemos la propiedad de nuestra vivienda, de la que sólo podemos hacer uso nosotros. Por otra, tenemos la copropiedad de la totalidad de las instalaciones de la finca que no sean viviendas o locales.

¿Pero cómo determinamos a cuánta “finca común” toca cada propietario? Este es el punto determinante para entender qué es el coeficiente de participación.

Las cuotas o coeficientes de participación establecen una relación entre el valor de las viviendas y los locales con la proporción de propiedad de la finca. A más participación, más porcentaje de propiedad sobre el total. Es por eso que en muchas de las votaciones de la Junta de propietarios se exige una determinada mayoría de cuotas de participación. Hay algunos que son “un poquito más dueños”.

Es decir, si por algún azar del destino, que no nos explicamos cuál podría ser, se vendiera la finca en su totalidad, los propietarios con cuotas de participación más altas recibirían más pelas por la venta: el precio de su vivienda más lo que les correspondiera por las zonas comunes en función de la cuota de participación.

En este sentido, el artículo 3.b de la LPH precisa que la cuota de participación servirá para determinar “las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.

¿CÓMO CALCULAR LA CUOTA O COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN?

La LPH es muy clara en su artículo 5 : la cuota de participación se determina en el título constitutivo de la propiedad. Su cálculo puede proceder de:

  • Lo que determine el propietario único o el promotor antes de la primera venta de los pisos (Tiempos primigenios).
  • Por acuerdo de todos los propietarios existentes (Unanimidad).
  • Por resolución judicial.

Pero entonces, ¿cómo sacar el coeficiente de participación?

Para determinar la cuota de participación no hay reglas exactas, pero sí unas directrices claramente marcadas en el art.5 de la LPH. De esta forma, la ley fija una relación directa entre la superficie útil de cada piso o local y la superficie total del inmueble.

Así, el punto de partida para fijar la cuota de participación sería:

Cuota=m2 útiles de cada vivienda o local/m2 de la comunidad de propietarios

Ahora bien, aparte de esta relación, hay que tener en cuenta los factores que incrementen el valor de la vivienda. Serían, por ejemplo, el emplazamiento interior o exterior o su situación dentro de la finca.

Asimismo, en numerosas ocasiones se tiene en cuenta también el uso que se presume vayan a hacer los propietarios de los elementos comunes. Este es el caso de la exención de determinadas partidas para los locales comerciales o el pago del ascensor de forma proporcional según la altura en la que se encuentre la vivienda.

¿POR QUÉ MI VECINO PAGA MENOS CUOTA QUE YO?

Directamente relacionado con el punto anterior. En muchas ocasiones, nos encontramos con dos viviendas que, aparentemente, cuentan con la misma superficie y vemos un agravio comparativo al ver que una paga más que la otra. ¡No nos volvamos locos! Antes de buscar culpables o confabulaciones ancestrales, hay que revisar el título constitutivo de la propiedad. Efectivamente, la diferencia de cuota puede deberse a otros factores que dan otro valor a la vivienda.

PAGAR LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD POR COEFICIENTE O A PARTES IGUALES

La LPH en su artículo 9 establece que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales del inmueble así como a sus servicios y cargas.

Hay dos cosas a matizar en este artículo:

  • Los propietarios deberán contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Este punto da pie a la interpretación y manga ancha a los propietarios para que determinen otra cosa. Eso sí, todo lo que implique una modificación del título constitutivo requiere de unanimidad en las votaciones.
  • Termina el párrafo indicando que los gastos a los que respondamos según participación son los que no son susceptibles de individualización. Esto tiene una doble interpretación. Por una parte, hay impuestos como el de la basura que se pagan por vivienda, con lo cual podría decirse que es una tasa individualizada. Otra interpretación nos remitiría a que por individualización se entienden los gastos que son imputables a un propietario por, por ejemplo, el restablecimiento de una zona común.

CUOTA Y COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN, ¿A PARTES IGUALES?

Muchos pueden pensar que el tema de las cuotas de participación es un lío y que mejor ir a partes iguales. Vale. Si se decide por unanimidad… Ahora bien, esto tiene dos matices:

  • La Ley establece claramente que las contribuciones se pagan en función de la cuota de participación, pero no dice nada de “ir a partes iguales”. Parece una tontería, pero este negro sobre blanco es muy importante. Si todos están conformes con hacer una nueva repartición, se hace; pero si hay algún propietario que se niegue, podrá acudir a la justicia y lo más seguro es que gane.
  • Vale, así lo habéis decidido y pagáis todos lo mismo. Pero el título constitutivo está ahí. Y las cuotas de participación. Y el artículo en el que se dice que los beneficios también se recogen en función de la participación. Y la doble mayoría en las juntas. Es estableciendo que todos paguen a partes iguales cuando, sin saber, se está favoreciendo a los que más derechos tienen

Cuota y coeficiente es un tema delicado, porque nadie quiere pagar, la verdad. Pero a veces, sale más caro el collar que el gato. En resumen, si algo os huele a tufillo, acudid al título constitutivo. Estará custodiado por el Administrador o, en su defecto, por el Notario. En el caso de que la cosa haya cambiado mucho desde entonces, revisad las actas a ver si alguien cambió algo en algún momento. Si no os convence lo que hay, consultad con el resto de propietarios una posible modificación de las cuotas de participación (unanimidad).

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Como lo nuestro son las comunidades de propietarios, sólo queremos indicar que, en el caso de que sea la comunidad quien reclame por vicios de la construcción en las zonas comunes, todo es igual que las reclamaciones de viviendas excepto que cambiará en que las reclamaciones las efectuará el administrador de fincas bajo mandato o el presidente en nombre de la comunidad.

TIPOS DE DEFECTOS EN LA CONSTRUCCIÓN Y PLAZOS DE GARANTÍA

Está claro que no es lo mismo que surja una grieta que recorra el edificio a que se caigan dos adoquines en la piscina de la comunidad. Por ello, la LOE en su artículo 17 fija una clasificación de defectos en la construcción de acuerdo a su gravedad. Asimismo, se fijan unos plazos de garantía a contar desde la fecha de recepción de la obra. De esta forma, distinguimos entre:

DAÑOS QUE AFECTEN A ELEMENTOS DE TERMINACIÓN O ACABADO

Son pequeños defectos en el acabado o en los remates de la construcción. Su reparación carece de complejidad y no es excesivamente cara. Por ello, no suelen dar dolores de cabeza. El constructor suele hacerse cargo de todas las reparaciones.

Su plazo de garantía es de un año.

DAÑOS QUE OCASIONEN EL INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE HABITABILIDAD

Los requisitos de habitabilidad serían:

  • Higiene, salud y protección del medio ambiente.
  • Protección contra el ruido.
  • Ahorro de energía y aislamiento térmico.
  • Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Aquí entraríamos en la gama de la insonorización del cuarto del ascensor, de las filtraciones por defectos en la cubierta, de un mal aislamiento térmico, etc.

Estos defectos son un poco más complicados de detectar y por ello la LOE fija para ellos una garantía de tres años.

Por ejemplo, no puedes saber si hay filtraciones hasta que las lluvias lleguen a la comunidad.

DAÑOS QUE COMPROMETAN DIRECTAMENTE LA RESISTENCIA MECÁNICA Y LA ESTABILIDAD DEL EDIFICIO

Son defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Son los que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales.

Para este tipo de daños, la garantía es de diez años.

¿CUÁL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR LOS DEFECTOS EN LA CONSTRUCCIÓN?

Una cosa son los plazos de garantía y otros los de reclamación. En este sentido, se trate del tipo de daño que se trate, los propietarios tienen dos años para reclamar al constructor. Este plazo comienza desde el instante en que aparece o se detecta el daño y permanece vigente aunque el plazo de garantía haya vencido. Esto quiere decir que si faltan por ejemplo dos meses para que finalice una garantía y se detecta un daño, el plazo para reclamar comienza a correr en ese momento.

¿QUIÉNES SON LOS RESPONSABLES EN EL PROCESO DE EDIFICACIÓN?

Las partes que intervienen en la construcción reciben el nombre de agentes de la construcción. A la hora de reclamar un defecto en la construcción, hay que tener claro quién es el responsable. Es un poco iluso querer embarrar a todos los que han intervenido en la edificación. Por ello, la responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada. Cuando sea imposible identificar al culpable.

Sin embargo, si se prueba que ha habido concurrencia de culpas sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada uno, la responsabilidad se exigirá solidariamente.

EL PROMOTOR

El promotor es quien, o quienes, decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación. En cualquier obra, el promotor es el mandamás y el máximo responsable. Por ello, es la primera persona a la que reclamar cualquiera de los defectos citados anteriormente.

Tal es su grado de responsabilidad que deberá responder solidariamente con los demás agentes.

EL PROYECTISTA

El proyectista es quien elabora el proyecto de obra. En caso de haber sido más de uno quiénes hayan intervenido en la obra objeto de reclamación, responderán de forma solidaria.

EL CONSTRUCTOR

Asume ante el promotor la ejecución de la obra proyectada.

El constructor deberá responder directamente si se demuestra que los daños han sido ocasionados por impericia, falta de capacitación o negligencia. Será responsable tanto del trabajo de sus subordinados como del de las empresas que subcontrate para llevar a cabo determinadas partes del proyecto. Además, si se demuestra que los productos eran deficientes o de mala calidad, también deberá hacerse cargo.

EL DIRECTOR DE OBRA

El director de obra es quien dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. Este trabajo debe hacerse acorde al proyecto que la define, a la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y a las condiciones del contrato.

El director y el director de la ejecución de la obra siempre serán responsables de la veracidad y exactitud del certificado final de la obra.

EXONERACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD

Finalmente, hay que tener en cuenta que hay que demostrar que los daños que reclamamos se deben a defectos de construcción. En el caso de que se demuestre que los daños han sido ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de un tercero o por el propio damnificado, no cabe exigir responsabilidades a los agentes de la construcción.

RECLAMAR LOS DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN PASO A PASO

DAÑOS QUE AFECTEN A ELEMENTOS DE TERMINACIÓN O ACABADO

INSPECCIÓN DEL INMUEBLE

En la obra nueva, es habitual encontrar desperfectos en la terminación o los acabados. Además, son los únicos que pueden detectarse de un vistazo. Por ello, el nuevo propietario debe hacer una inspección de su vivienda o local para detectar posibles desperfectos.

A partir del examen del inmueble, elaborará una lista de desperfectos que enviará posteriormente a promotor y constructor. Éstos normalmente se harán cargo de las reparaciones sin poner pegas. Sin embargo, sí es conveniente enviarles la lista vía burofax por si hubiera que recurrir a la vía judicial.

DAÑOS QUE OCASIONEN EL INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE HABITABILIDAD Y DAÑOS QUE COMPROMETAN DIRECTAMENTE LA RESISTENCIA MECÁNICA Y LA ESTABILIDAD DEL EDIFICIO

Estos fallos van son más graves que rematar de cualquier manera. Por lo tanto, además de avisar a promotor y constructor, hay que notificar al resto de agentes de la construcción o al agente responsable si lo conoces. Acabamos de ver quiénes son.

El caso es que este tipo de daños son de reparación cara, muy cara, carísima o prohibitiva, en función de su gravedad. Así, los agentes implicados intentarán a) escurrir el bulto o b) decir que no realizas las tareas de mantenimiento.

Siempre, ante cualquier tipo de vicio de la construcción, hay que identificar el grupo donde se enmarcaría y comprobar si sigue en garantía. Además, hay que tener cuidado de no sobrepasar el plazo de reclamación de dos años.

INFORME PERICIAL

Cuando se percibe cierta gravedad en los defectos de construcción, resulta más que conveniente recurrir a un arquitecto independiente u otro técnico especialista. Se trata de elaborar un informe pericial en el que el técnico dictamine una enumeración de los daños, sus causas, cuáles son las alternativas para solucionarlo y un presupuesto orientativo de reparación.

Además, es posible solicitar al arquitecto que incluya en el dictamen quiénes serían los profesionales responsables. Todo ello sin olvidar que el informe puede ganar solidez si es avalado por el colegio de arquitectos.

RECLAMACIÓN

Informe en mano, envía copia del mismo y carta de reclamación por escrito en la que figuren todos tus datos identificativos y los del inmueble en cuestión al promotor y a los profesionales responsables.

NEGOCIACIÓN

Prácticamente nos repetimos en cada post. Hablar está subestimado. Antes de emprender ninguna acción drástica, intenta negociar. Informe técnico en mano, hazlo llegar vía burofax a los agentes responsables.

Con un informe pericial y estando en plazo, es casi imposible no conseguir una compensación por vía judicial. Y como nadie quiere llegar a los juzgados, igual hasta el agente responsable se ofrece a arreglarlo sin problemas. Es más, los promotores están obligados a contar con un seguro de construcción. Este se conoce como el decenal y cubre los daños en la estructura.

Si nadie quiere dar la cara, entonces sí, acude a la vía judicial.

EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Como hemos dicho, es posible que los agentes de la construcción achaquen los daños a un mal mantenimiento. En este sentido, desde el año 2000 es obligatoria la entrega del Libro del Edificio en la compra de la vivienda o el local. En él, figuran las instrucciones de uso y mantenimiento de las instalaciones, el proyecto de obra, las modificaciones que haya podido haber, el acta de recepción de la obra por parte del promotor y un listado con la identificación de todos los agentes de la construcción.

Como siempre, esperamos que toda esta información te haya sido útil. Intentamos dártela muy completa para ayudarte a resolver tus dudas. Sin embargo, si necesitas un profesional que te asesore o que emprenda este tipo de reclamaciones por ti, contáctanos.

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Hasta el próximo mes de junio de 2020 los dedicados a la gestión de comunidades de propietarios tienen que hacer frente a una nueva migración en los receptores de televisión. Debido a las necesidades existentes para la implementación del 5G, es necesario desocupar parte del espectro radioeléctrico y esto afectará a los canales de televisión.

Descubre qué es el Segundo Dividendo Digital y cómo le afecta a tu comunidad de vecinos

Cómo afecta la migración del Segundo Dividendo Digital a la gestión de comunidades

Los canales de Televisión Digital Terrestre actuales se emiten en la franja de frecuencias que deben ser liberadas (entre los 694 y 790 MHz), por lo que será necesario realizar una migración similar a la que se hizo en el año 2010. El plazo previsto para realizar el proceso de cambio pone como límite el 30 de junio de 2020.

Esta transición es consecuencia a la Decisión (UE) 2017/899 del Parlamento Europeo cuyo objetivo es garantizar el enfoque coordinado del uso de la banda de 470 – 790 MHz y que marca como fecha límite para trazar una hoja de ruta a los países miembros el 30 de junio de 2018. Aunque todos los países van a realizar la transición de manera simultánea, en España este proyecto se ha cristalizado con el Real Decreto 391/2019, donde se ha creado y aprobado un plan técnico para la TDT y además se regula la liberación del Segundo Dividendo Digital.

Cómo me puede ayudar un administrador de fincas en Madrid en la implementación del 5G

Según las comunicaciones oficiales del gobierno, se estima que unas 850 000 comunidades de propietarios necesitarán la adaptación en toda España. Para facilitarlo, se han habilitado 150 millones de euros con el fin de destinarse para ayudas. Según el tipo de trabajos a realizar en las instalaciones, cada comunidad de propiedad horizontal recibirá una cuantía que oscila entre los 104’3 euros y los 677,95.

Análisis de los requisitos que implica la implementación del 5G en la Unión Europea

Para poder acogerse a estas ayudas, es imprescindible cumplir una serie de requisitos. Un administrador de fincas en Madrid podrá orientar a los vecinos sobre los pasos más convenientes a dar para cumplimentar la solicitud con éxito y qué servicio técnico contratar para la instalación, ya que debe ser realizado por una de las empresas inscritas en el Registro de Empresas Instaladoras de Telecomunicación.

La fecha tope para realizar esta adaptación de las antenas y poder solicitar la subvención será hasta el 30 de Septiembre de 2020 y las viviendas individuales quedan excluidas de la adaptación.

Contar con una buena gestión de comunidades será un factor clave para realizar la adaptación con éxito. Para evitar problemas de última hora, lo recomendable es contratar un servicio experto que, gracias a su profesionalidad y guiándose del Plan de Actuaciones para la liberación del segundo dividendo digital, pueda ayudar a su comunidad a tomar las mejores decisiones y a solicitar las ayudas disponibles con éxito.

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La tecnología avanza a pasos agigantados. Son muchos los propietarios que realizan diferentes gestiones a través de internet o se comunican a través de un administrador de fincas en Madrid por correo electrónico, pero… ¿se puede realizar una convocatoria a junta mediante e-mail?

Convocatoria a junta de propietarios por correo electrónico: ¿es posible?

Para poder aclarar este concepto, se debe consultar la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1., en el cual se indican las obligaciones de los propietarios. En este artículo, se afirma que cualquier citación o notificación que afecte a la comunidad, se debe comunicar al secretario de la comunidad por diferentes medios que permitan que cada propietario se entere de las citaciones o notificaciones de cualquier índole.

En el 9.1. se señala que, por defecto, estas comunicaciones se podrán realizar al domicilio de cada propietario. En otras palabras, la doctrina en estos casos admite sin problemas que el domicilio, en España, puede ser un buzón de correo electrónico.

Un administrador de fincas en Madrid realizará las comunicaciones de manera correcta

Sí es posible realizar la comunicación de junta, pero se deben realizar algunos matices a esta afirmación. El uso del e-mail debe ser voluntario por parte del propietario, además de tener en cuenta que la comunidad de propietarios o el administrador no pueden imponer esta vía de contacto.

Asimismo, debemos pensar que si el propietario niega que ha recibido un acta o convocatoria, es complicado para la comunidad probar la contrario. Salvo, eso sí, que se trate de un correo electrónico certificado.

En conclusión, las comunidades de propietarios evolucionan como la tecnología: rápido. Para la convocatoria a junta se puede utilizar el correo electrónico, pero se debe diferenciar entre una comunicación ordinaria y una convocatoria o acta, comunicación que sería deseable que se realizara por más medios (correo ordinario, postal o certificado).

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En la administración de comunidades, se deben tener en cuenta muchos aspectos relacionados con un seguro de daños. Entre ellas, el plazo de prescripción de un siniestro cuando se tiene un seguro de comunidad. Desde DomusFincas, como administradores de fincas en Madrid, te explicamos los plazos que existen en la actualidad.

El seguro de daños en la administración de comunidades: ¿cuándo prescribe el siniestro?

Las acciones que se deriven de un contrato prescriben por parte del contratante a los dos años en siniestros de daños, a los cinco en los seguros de personas y al año en diferentes reclamaciones de responsabilidad civil. Las reclamaciones se deben contar desde el momento en el que puedan ejercitarse las acciones correspondientes.

Si los plazos transcurren y no se presentan reclamaciones a la compañía de seguros, se perderá la posibilidad de reclamar por un daño sufrido.

Plazos establecidos a cumplir

El artículo 16 de la LPH recoge que el tomador del seguro debe comunicar al asegurador cualquier siniestro en un plazo de siete días, salvo que en la póliza se fijen plazos más amplios.

Mientras, el artículo 38 de la Ley, recoge que, en el plazo de cinco días desde la notificación de siniestro, el tomador debe comunicar por escrito al asegurador la estimación de daños o los objetos siniestrados.

La LPH dicta que la comunidad debe evitar todo tipo de siniestros

La Ley de Propiedad Horizontal dispone que la comunidad de vecinos está siempre obligada a realizar “trabajos y obras para el adecuado mantenimiento y conversación del inmueble, dotando a la finca o inmueble de la seguridad, accesibilidad, habitabilidad, así como las imposiciones de la Administración del deber legal de conservación”.

Toda administración de comunidades debe conocer cuándo prescribe el siniestro de un seguro de comunidad de vecinos. ¿Quieres proteger a tu finca? Recuerda contar con un profesional administrador de fincas en Madrid para que no tengas ningún problema en este aspecto.

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En la actualidad, cada vez asistimos a un número mayor de viviendas okupadas en las que, desgraciadamente, los administradores de fincas se ven impotentes y con las “manos atadas”. Además, a lo anterior hay que añadirle el hecho de que, en la mayoría de los casos, los ocupantes ilegales de la vivienda se encuentran en el interior de la misma con numerosos suministros “pinchados” o captados ilegalmente de la red de abastecimiento.

Los vecinos están muy desprotegidos ante este tipo de situaciones

Por tanto, ante este dilema que se nos plantea: ¿qué medidas podemos tomar ante esta captación ilegal de energía o suministros? El problema radica en el peligro que estos suministros ilegales generan, pues son bastante frecuentes los problemas de incendios motivados por el mal enganche de la corriente eléctrica.

Además, las comunidades no pueden denunciar una ocupación de un piso por la fuerza, pues tiene que ser el propietario quien se ponga en manos de los tribunales para proceder al desalojo de los okupantes.

Sin embargo, existe una acción de la que podrán hacer uso el resto de vecinos del bloque consistente en un proceso civil para la cesación de daños ocasionados “en la escalera” (acción de cesación). No obstante, este se sitúa como un proceso bastante lento y tedioso que puede extenderse hasta el año de duración. Esto además, no solventa el problema de la propiedad privada, que se sitúa como el principal derecho afectado por la okupación.

Según el gremio de administradores de fincas de Madrid, se considera que el “desalojo exprés” aprobado por la Ley 5/2018, es una buena medida que, poco a poco, puede ir paliando este tipo de problemas. Sin embargo, tiene lagunas pues, una vez más, las comunidades no pueden iniciar el proceso de desalojo de la vivienda okupada. Por tanto, esto solo deja a los vecinos la senda de recurrir a las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado para que acudan a la zona, a lo sumo, a mantener y reintegrar el orden público en los casos en los que se haya producido una alteración o desajuste del mismo.

Además, el problema del conectado ilegal de la luz es otro añadido a esta, ya frecuente, práctico de la okupación. Las compañías eléctricas recurren frecuentemente al desconectado de la red del vecino ilegalmente enganchado. Sin embargo, los procesos son cada vez más difíciles debido a las artimañas que plantean los sujetos, toda vez, que se conectan al cuadro principal lo que dificulta gravemente las tareas de los operarios de la compañía. En conclusión, hay que sumar el hecho de que “a la media hora de que se haya producido el desenganchado los okupantes vuelven a conectarse de manera ilegal a la red”.

Así pues, la problemática está servida a la espera de soluciones desde esferas gubernamentales.

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La derrama es un gasto común para desperfectos en las comunidades de propietarios que suele ser motivo de discordia. Es bueno saber cuál es el cometido del administrador de fincas. Se dan más detalles acerca de las funciones que desempeña en este supuesto.

Las funciones de los administradores de fincas en las derramas

La razón de ser de los administradores de fincas en las derramas es fundamental por partida triple porque se encargan de sugerirlas, de indicar cuánto hay que pagar y de gestionar el proceso. Como es un gasto extraordinario, es más problemático que una cuota.

Notificar la necesidad de una derrama

La derrama puede ser solicitada por cualquier vecino pero, en determinados casos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a hacerla para las zonas comunes por motivos de accesibilidad u ornato. El trabajo del administrador de fincas será notificar esta circunstancia y recomendar que se apruebe.

Notificar la cantidad a pagar

Hay que notificar la cantidad total que se tiene que pagar y la que corresponderá a cada propietario en virtud de los coeficientes de copropiedad. Conviene indicar que los morosos no están exentos de afrontar este pago si son propietarios.

Gestionar el cobro

Finalmente, los administradores de fincas se encargarán de gestionar los cobros a los propietarios y el pago para realizar la obra.

Conclusión

Un administrador de fincas ha de tener unos conocimientos legales específicos para asesorar; no en vano, la mayoría de las comunidades no gestionan estas cuestiones sin consejo. Por otra parte, los administradores se encargan de la custodia de los libros de cuentas, actas y de cobrar cuotas y derramas. La mayoría de comunidades necesitan a estos profesionales para funcionar en condiciones normales.

En Domus Fincas se ofrece un servicio especializado en administración de fincas en Madrid para todo tipo de viviendas, garajes o edificios de chalets. Sugerimos que se conozca mejor el servicio para ahorrar tiempo y dinero.

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El administrador de fincas en Madrid constituye un profesional que ha de estar en todo momento pendiente de las necesidades que plantea la convivencia en los espacios comunes de estos edificios y la adecuación de sus condiciones.

Administrador de fincas en Madrid: siempre atento a la LPH

En este sentido, la accesibilidad y otros conceptos relacionados con el uso de las instalaciones de las comunidades de propietarios forman parte del trabajo de su día a día. Cabe señalar que la promulgación del Real Decreto Ley 21/2018, de fecha de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, implicaba algunas modificaciones relevantes sobre la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Vale la pena, por tanto, estudiar de qué modo van a influir en las labores de los administradores de fincas.

¿Qué cambios en la LPH hace efectivos el Real Decreto Ley citado?

A grandes rasgos, hay que señalar las siguientes:

– Se aprueba un aumento de hasta el 10 % del presupuesto ordinario para ser destinado al fondo de reserva de la comunidad de vecinos. El objetivo es que este dinero pueda ser utilizado para financiar las obras de accesibilidad obligatorias contempladas en el artículo 10.1 b) de la LPH.

– Por otra parte, la obligatoriedad de la realización de las obras que garanticen la accesibilidad universal se ampliará a los casos en los que las comunidades de propietarios puedan aprovechar a estos efectos unas ayudas públicas cuyas cuantías lleguen a alcanzar el 75 % del coste de las obras para eliminar las barreras arquitectónicas.

– Por último, por lo que respecta a las catalogadas como viviendas de uso turístico, se solicitará la mayoría cualificada a la hora del condicionamiento de estas actividades y establecimiento de aumentos en la participación en los gastos comunes o cuotas especiales.

En definitiva, el administrador de fincas en Madrid es conocedor de estas modificaciones legales y vela por su aplicación.

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Cualquier administrador de fincas en Madrid conoce la regulación que atañe a los elementos comunes de un edificio y cuáles son. No obstante, para muchas personas, esta no es una información tan clara.

¿Cuáles son los elementos comunes del edificio?

En términos jurídicos, los elementos comunes de la Propiedad Horizontal son todos aquellos que no se hayan incluido como elementos privativos en el Título Constitutivo. Esto quiere decir que los elementos comunes son aquellos no considerados como privativos.

Para que quede más claro, los elementos privativos son los pisos, locales y trasteros entre otros. Mientras que los elementos comunes harían referencia a aquellos usados por la totalidad de los vecinos. Por ejemplo, las zonas ajardinadas, el portal del bloque, el ascensor u otros espacios como podrían ser las piscinas o pistas de tenis o pádel si la comunidad las tuviera.

¿Qué normativa afecta a estos elementos?

La Ley de la Propiedad Horizontal no hace referencia detallada a los elementos comunes. Si bien es cierto que estos se mencionan en su artículo tres, este se remite al artículo 396 del Código Civil. Y es en este código donde sí aparece una lista de los elementos considerados como tal. Entre ellos, cabe destacar los siguientes:

– El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.

– Elementos de la estructura como los pilares, las vigas o forjados y los muros de carga.

– Las fachadas también se consideran como tal, así como los balcones y las ventanas ya que estas son un elemento de cierre que conforma el revestimiento externo del edificio.

– Portal, escalera, portería, pasillos, patios, ascensores, depósitos y contadores entre otros.

En definitiva, hay una gran cantidad de elementos comunes cuyo cuidado, mantenimiento y reparación atañe a la totalidad de los vecinos. En caso de tener cualquier duda, no hay que tener reparos en acudir a un administrador de fincas en Madrid que aporte el asesoramiento necesario.

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Una cuestión por la que se consulta a un administrador de fincas en Madrid es la confección del Reglamento de régimen interno de una comunidad de vecinos. Este reglamento es fundamental para asegurar el bienestar de la comunidad y de la convivencia. Por ello, en este artículo se va a arrojar más luz acerca del mismo y de las consecuencias de no tenerlo.

¿Qué es el Reglamento de régimen interno de una comunidad de vecinos?

Esta es una forma de consensuar ciertas normas para regular la convivencia. Si bien es cierto que el pilar fundamental de esto son los estatutos, dicho reglamento sería un añadido con cuestiones más concretas.

¿Qué se puede regular en dicho reglamento?

El contenido puede tratar sobre los elementos privativos, contener limitaciones de dominio o regular ciertos aspectos que en la Ley de Propiedad Horizontal se dejan a elección de los propietarios.

Algunos ejemplos pueden ser la cuantía de las cuotas de participación o la prohibición de ciertas actividades. Obviamente, no pueden ir en contra de los Estatutos de la Comunidad.

Se pueden regular, de esta manera, el uso de servicios comunes, las normas de convivencia básicas (tenencia de animales u horario de sacar la basura), el sueldo y funciones de trabajadores de la comunidad o las sanciones por el incumplimiento de estas normas.

¿Qué consecuencias tiene no confeccionar este reglamento?

Las consecuencias pueden ser nefastas ya que se crearía un entorno muy poco regulado en el que cada vecino podría actuar a su libre albedrío molestando, incomodando y generando una mala convivencia entre los propietarios. Además, en caso de que alguien esté incumpliendo ciertas consignas propias de la convivencia, no habrá base legal para amonestarle.

Por ello, lo ideal es contar con un administrador de fincas en Madrid que redacte este reglamento y dote de armas de defensa al grueso de la comunidad frente a posibles desestabilizaciones del bienestar vecinal.

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Cada vez es más frecuente contar con el servicio de administración de comunidades. La tarea de llevar la presidencia es siempre pesada e ingrata, y es muy conveniente encargarla a profesionales especializados. Así, por un coste muy bajo, la finca estará siempre gestionada por un experto que gestionará y solucionará todos los problemas del día a día.

Uno de los más habituales es el de las humedades. Más habituales en las épocas de frío y lluvia, aparecen con relativa frecuencia en las paredes de nuestras casas generando un ambiente cargado y una desagradable sensación estética.

¿Quién se hace cargo del arreglo?

Cuando aparecen las humedades surge la duda de a quién corresponde reparar para detenerlas, y sanear y lucir posteriormente las zonas afectadas. Para determinarlo tenemos que analizar, en primer lugar, su origen. Cuando provengan de un deterioro de zonas comunes (cubierta, fachada…) o las cause un defecto de construcción, la responsable de la reparación será la propia comunidad. So pena de que, con posterioridad, se pueda reclamar bien al seguro comunitario, cuando se haya efectuado un correcto mantenimiento; bien a la constructora si hay fallos estructurales.

La responsabilidad será individual del vecino en casos en que, aún tratándose de zonas comunes, el propietario a cargo de su uso y disfrute haya hecho un mal uso de las mismas, como puede ocurrir en una terraza.

Para evitar problemas y conflictos vecinales causados por la aparición de agua y humedades o de cualquier otra índole, contacta con un administrador de fincas en Madrid como Domus Fincas. Contamos con un gran equipo de colegiados altamente cualificados. Nuestra experiencia llevando todo tipo de fincas, desde pequeños edificios hasta polígonos industriales o centros comerciales, es nuestro mejor aval. Ofrecemos en toda la provincia de Madrid un plan integral de administración, contabilidad y gestión de servicios y seguros para que te despreocupes del todo de la gestión del edificio.

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El trabajo de un administrador de fincas de Madrid es muy exigente y requiere de numerosos recursos para desempeñarlo con eficacia y profesionalidad. Afortunadamente, las nuevas tecnologías se han aliado con esta profesión y actualmente existen varias herramientas que facilitan las tareas.

Las 5 apps imprescindibles para los administradores de fincas

1. App del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Madrid (CAF-Madrid)

Herramienta que facilita la comunicación entre el Colegio profesional de los administradores de fincas de la Comunidad de Madrid y sus colegiados. A través de ella se dan a conocer las últimas noticias, convocatorias, calendario de eventos y, en general, toda la información de interés para la profesión.

2. Fincapp

Software para la comunicación entre los administradores de fincas y los propietarios que permite abrir incidencias, consultar teléfonos de interés general, solicitar presupuestos, etc.

3. Fynkus

Es una completa aplicación para móviles que permite el envío y descarga en tiempo real de todo tipo de documentación, desde las convocatorias y actas de las reuniones hasta los balances de cuentas, pólizas de seguros, recibos, estatutos, avisos, etc. Los propietarios pueden consultar toda la información relacionada con su comunidad, incluida la relativa a morosidad.

4. Community Pro

Esta herramienta permite que los propietarios puedan estar al día de asuntos como el calendario de revisiones y mantenimiento de las instalaciones, así como de las convocatorias de reunión. Incluye la posibilidad de emitir voto online.

5. redConvive

El objetivo de esta aplicación es agilizar al máximo los canales de comunicación entre la comunidad de propietarios y los administradores. Además permite, como la anterior aplicación, emitir voto virtual con absoluta validez legal, lo que favorece la participación de todos los vecinos en los asuntos importantes.

Cada vez se hace más imprescindible que un administrador de fincas de Madrid esté al tanto de todos estos avances, que le ayudan a desarrollar su trabajo de manera mucho más eficaz.

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Una tarea principal del administrador de fincas en Madrid es lidiar con los casos de morosidad que se den en una comunidad. Normalmente, los vecinos no saben cómo han de reaccionar ante la morosidad.

Consejos para actuar ante la morosidad

A continuación, se ofrecen un conjunto de consejos y pautas para solucionar la situación lo mejor posible.

1. Convocar una junta vecinal

El primer paso cuando un propietario incurre en impagos es convocar una junta y dejar constancia de las cantidades impagadas. De esta manera, en caso de tener que llegar a los tribunales habrá constancia de que la vía amistosa se ha agotado primeramente.

2. Notificar los impagos

La notificación de los impagos deberá hacerla de manera escrita el administrador de la finca y, en la medida de lo posible, este tratará de hacerlo de forma presencial. Habrá que entregar un escrito oficial donde se detallen los pagos atrasados y la fecha en la que se tendrían que haber abonado.

3. Reunión con el propietario

En caso de que al entregar la notificación no se pudiera hacer de forma presencial, lo ideal es hablar directamente con el propietario para conseguir alguna explicación. Podría llegarse a un acuerdo para fraccionar el pago o para marcar una fecha en la que este se pudiera hacer efectivo. Hay que tener en cuenta que puede que la persona esté pasando por una mala racha pero que tenga voluntad de pagar lo que debe a la comunidad.

4. Recurrir a la vía legal

Cuando las acciones amistosas fracasan y la deuda sigue sin saldarse, la única solución es recurrir a la vía legal. Para ello, la comunidad deberá presentar una denuncia formal y comenzar un proceso judicial de reclamación del dinero. Cabe destacar que todas estas acciones las realiza el administrador de fincas en Madrid aunque la comunidad se implique en las mismas.
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Para ser un buen administrador de fincas en Madrid es importante saber los requisitos que hay que cumplir. En este artículo se exponen las exigencias necesarias para ser administrador. Además, si se contratan estos servicios, ha de evaluarse la acción del administrador para saber si hace correctamente su trabajo.

Requisitos a cumplir por un administrador de fincas en Madrid

1. Poseer la titulación necesaria

Tener el título de Administración de Fincas es el primer requisito y es absolutamente indispensable. De hecho, la comunidad debería exigir la presentación del mismo al contratar estos servicios.

2. Tener experiencia demostrable

La experiencia es muy importante no solo por el conocimiento de las labores, sino por el hecho de que se podrá contactar con los propietarios de otras comunidades para saber su opinión.

3. Disponibilidad adecuada

Esto es muy importante ya que cuando surja cualquier problema, el administrador ha de estar disponible para la consulta. De lo contrario, desatendería a la comunidad e incumpliría sus responsabilidades.

4. Manejar el estrés debidamente

Algo muy importante es que el administrador gestionar correctamente el estrés. Los problemas podrían acumularse y las soluciones pueden ser tediosas. Por ello, si no es capaz de soportar el estrés, su gestión no será la más idónea.

5. Gestionar correctamente los números

Algo determinante que debe cumplir todo buen administrador es saber llevar la contabilidad. Así pues, llevarse bien con los números es imprescindible.

Contratar auténticos profesionales

Como pasa en otros sectores, en la administración de comunidades hay mucho intrusismo. Por ello, es imprescindible contratar los servicios de una empresa profesional que asegure la experiencia, formación y buen hacer de sus administradores.

A la hora de encontrar un administrador de fincas en Madrid lo mejor es no arriesgarse, ya que una mala gestión trae graves consecuencias. Así pues, lo ideal es buscar servicios verdaderamente profesionales.

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Una correcta administración de comunidades de vecinos implica el cumplimiento de obligaciones tributarias. Los propietarios deben declarar los ingresos obtenidos por uso de los espacios comunes, cuotas del IRPF de los trabajadores en nómina y rendir cuentas por ayudas y subvenciones.

Rendimientos de espacios comunes

Si se obtienen ingresos por actividades económicas en espacios comunes, cada inquilino debe pagar una parte del IRPF derivado. También se debe pagar el IVA, excepto en casos de alquiler habitacional, todo ello, previa alta en el ceso de la AEAT.

Si se obtienen por explotación de espacio más de 3000 euros al año, es obligado el modelo 184.

Trabajadores

Si se contrata a profesionales, como guardas de seguridad, porteros, conserjes o empresas de limpieza, se debe retener el IRPF en las nóminas e ingresarlo cada tres meses en Hacienda mediante el modelo 111 y, cada año, presentando un resumen con el modelo 190.

Ayudas económicas

Si se recibe una ayuda o subvención pública para mantenimiento o rehabilitación, las sumas ingresadas tienen que declararse como ganancias patrimoniales y los propietarios deben rendir cuentas en su declaración de la Renta.

Si se han abonado nóminas o facturas a empresas o trabajadores, se debe presentar el modelo 111 antes del 20 de enero, por el trimestre cuarto del anterior ejercicio.

El modelo 303 se debe presentar antes del 30 de enero, en caso de arrendamientos para uso habitacional.

Antes del día 31 de ese mes se presenta el resumen anual del modelo 111, el 184 de declaración informativa de imputación de rentas y el 347, en caso de existir proveedores con facturación superior a 3000 euros. Los días 20 de abril, julio y octubre, se presentan los demás trimestres del 111 y 303.

Para estar al corriente de los pagos y cumplir con las obligaciones tributarias, es recomendable contratar los servicios profesionales de una empresa de administración de comunidades de vecinos.

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Es común que en muchas comunidades de vecinos se repita una pregunta: ¿es necesario contratar a un administrador de fincas? Según la Ley de Propiedad Horizontal no es obligatorio. Sin embargo, sí que resulta muy recomendable por diferentes motivos. A continuación se van a detallar los motivos para contratar un administrador y cuáles son las funciones que se puede esperar que realice.

Motivos para contratar un administrador de fincas

El administrador de una comunidad de propietarios es la persona que está encargada de la gestión técnica de la comunidad. Una junta de propietarios es la encargada de decidir quién será el administrador. Pero, ¿cuáles son los beneficios de contratarlo?:

– Ante una situación que requiera acción jurídica, la comunidad tendrá cobertura legal y un representante o mediador.

– Dado que el administrador tiene conocimientos de diversas índoles, puede desempeñar su trabajo ofreciendo seguridad a la comunidad.

– Ahorro para los propietarios, ya que siempre buscará la forma más económica de resolver una situación.

– Asesoramiento real y de calidad en las juntas de vecinos.

Funciones de los administradores de fincas

Las funciones de estos profesionales son bastante amplias, pero las más importantes y habituales son las que se detallan a continuación:

– Preparar un plan de gastos e ingresos para la comunidad.

– Actuar como secretario en una junta y custodiar la documentación.

– Realizar asesoramiento a la comunidad.

– Ser mediador legal y con las compañías de seguros.

– Llevar la contabilidad.

Por último, el administrador también tendrá entre sus funciones la de mantener las buenas relaciones entre los propietarios de la comunidad.

Son múltiples los beneficios que le aporta a una comunidad contratar a un administrador. En Domus Fincas somos expertos en la gestión de comunidades de vecinos, por lo que, si estás pensando en contratar a un administrador de fincas, entra en nuestra web y solicita información.

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Les adelantamos información sobre las nuevas resintonizaciones de ciertos canales TDT para los próximos años.

Debemos prepararnos para una nueva resintonización de ciertos canales de la TDT que ocupan una banda de frecuencias que va a ser utilizada por los servicios 5G de telefonía.

Según se indica en la hoja de ruta de liberación de la banda de 700 Mhz publicada por la Dirección General de Telecomunicaciones y Tecnologías de la Información: se prevé finalizar el proceso de liberación de la banda de 700 MHz antes del 30 de junio de 2020, dentro del calendario establecido en la normativa comunitaria

Igualmente, se incluirán garantías de disponibilidad, como mínimo hasta 2030, de la banda de frecuencias de 470-694 MHz para la prestación de los servicios de la TDT.

¿Cuándo entrará en vigor?

El proceso efectivo de migración de los servicios de Televisión Digital Terrestre (TDT) de las frecuencias que utiliza en la banda 700 MHz, a las nuevas frecuencias planificadas, se prevé que se desarrolle entre enero de 2019 y marzo de 2020.

Dicha migración implicará que los propietarios y las comunidades de vecinos tengan, en el mejor de los casos, como mínimo que resintonizar los televisores, en otros casos adaptar las antenas e incluso si prospera la iniciativa de la la llegada de un nuevo estándar para señal de televisión (el DVB-T2 o TDT-2) la sustitución de los aparatos de TV que no dispongan de la tecnología para dicha señal, que son gran parte de los existentes e incluso muchos de los que todavía se comercializan.

Hay que tener en cuenta que estas readaptaciones no afectarían a los usuarios que tengan contratado servicios de TV por cable ya que en ese caso serían las empresas suministradoras del servicio las que resintonizarían en sus cabeceras y a los usuarios les seguiría llegando normalmente el servicio a través de los decodificadores instalados en las viviendas.

Se puede consultar la hoja de ruta completa en: http://www.mineco.gob.es/stfls/mineco/comun/pdf/Hoja_de_Ruta_Segundo_Dividendo_Digital.pdf

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Importante ha sido la sentencia dictada por la Sala Tercera del Tribunal Supremo 1216/2018, de 16 de julio, por la que se da un importante paso en favor de la colegiación obligatoria. Pero han sido varias ya las ocasiones en las que la Sala 3ª del Alto Tribunal se muestra en esta misma línea, porque trascendental fue la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2016 por la que fija el criterio acerca de la denominación de quien puede gestionar una comunidad de propietarios y quien puede denominarse como «administración de fincas» en el ejercicio de su profesión. Fue muy claro y contundente en el respeto de las profesiones colegiadas y la apuesta por la calidad que evidencian quienes pertenecen a los colectivos que están regulados y amparados por la colegiación, frente a esa extraña idea de que la colegiación es algo negativo.

En esta sentencia del Tribunal Supremo se vuelve a incidir concluyendo que ha de entenderse que pertenece al ámbito de la voluntad del interesado la decisión sobre el ejercicio de una profesión de colegiación obligatoria e incluso de continuar en el ejercicio de la misma, pero queda fuera de su facultad de decisión el ejercicio de la profesión sin la correspondiente colegiación, pues esta es una obligación impuesta legalmente cuyo cumplimiento queda bajo la tutela del correspondiente colegio profesional, que puede y debe exigir su cumplimiento en virtud de las funciones que al efecto de atribuye el ordenamiento jurídico. Es decir, que un ciudadano que se autodenomine “profesional” podrá ejercer una actividad, o no, pero si esta tiene un ámbito de colegiación deberá acudir al colegio profesional del ramo profesional correspondiente en el que pretenda ejercer, conforme a las que estén constituidas legalmente e inscribirse en el mismo y, por consiguiente, colegiarse.

Colegiación de oficio

Por ello, la cuestión central pivota sobre la procedencia de la colegiación de oficio de quienes, sin estar colegiados, ejercen profesiones colegiadas, lo que es un contrasentido, y, además, una oposición a hacerlo por la mera oposición, ya que el colegio garantiza muchos beneficios que los que están fuera de él no pueden disfrutar.  Se incide en que el establecimiento de la colegiación obligatoria para el ejercicio de una profesión se justifica por un interés público de que su ejercicio se ajuste a las normas o reglas que aseguren tanto la eficacia como la eventual responsabilidad en tal ejercicio. Se reconoce, pues, como una obligación impuesta legalmente cuyo cumplimiento queda bajo la tutela del correspondiente colegio profesional, que puede y debe exigir su cumplimiento. Interpretación de los arts. 3.2 y 5.i) Ley 7/1974.

Incluso, la sentencia, tras hacer un repaso de la jurisprudencia constitucional de la compatibilidad entre la colegiación obligatoria y la libertad negativa de asociación, abunda en que el expediente de colegiación de oficio no se dirige a imponer o sustituir la voluntad del interesado en la decisión de ejercer la profesión colegiada, sino a exigir que quien ha decidido y se halla en el ejercicio de la misma se sujete a la obligación de colegiación legalmente establecida y ello en virtud de las facultades que la ley atribuye al Colegio profesional en garantía y tutela del interés público valorado por el legislador al establecer tal obligación de colegiación.

Y, por último, la sentencia faculta a los colegios a incluir en el Reglamento de Régimen Interior, la apertura de un expediente de colegiación de oficio de quienes, sin estar colegiados, ejercen la profesión, garantizando en su tramitación el derecho del interesado a decidir sobre la continuación o cese en el ejercicio de la profesión en las condiciones que se le exigen. Es decir, o se colegia, o no ejerce.

Por Vicente Magro Servet, Magistrado del Tribunal Supremo

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En los pleitos entre comunidades de propietarios y comuneros en los que he participado como abogado suele plantearse esta cuestión. ¿El propietario que pleitea contra una comunidad, o que es demandado por esta, debe pagar los gastos de los profesionales que esta contrata?

Parece bastante lógico que la respuesta debe ser negativa. No parece cabal que el comunero pague sus abogados y procuradores y, además, deba pagar los de la comunidad.

Sabemos que todos los propietarios deben pagar los gastos generales o comunes del inmueble. Artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal.

Estos gastos comunes incluyen los judiciales cuando la comunidad litiga con terceros. Pero cuando la comunidad litiga contra una parte de sus propios comuneros los gastos generales lo son sólo para los propietarios que sostienen la postura mayoritaria. Entonces ellos son la comunidad; y ellos deben sufragar los honorarios de los profesionales que defienden sus intereses.

Veamos un ejemplo:

La comunidad decide en una junta extraordinaria no instalar el ascensor que piden dos comuneros; estos recurren al auxilio judicial y demandan a la comunidad. Los gastos judiciales de la comunidad los pagarán los propietarios que votaron en contra del ascensor y los que no votaron en la junta. Es decir: todos los que no pleitean contra la comunidad. Como se distribuya el coste deben decidirlo ellos.

El Tribunal Supremo tiene establecida una doctrina jurisprudencial consolidada y pacífica. La siguen todas las audiencias provinciales. Por ejemplo la de Barcelona, Sección 19ª, sentencia de 16-6-2017. Entre otras sentencias del Alto Tribunal, las de 23 de mayo de 1990 y 5 de octubre de 1983. La de 24 de julio de 1997 dice que cuando se rompe la armonía de la comunidad de propietarios, cuando hay una contienda judicial que enfrenta a esta y a uno o varios de sus componentes, el desembolso impuesto no merece la calificación de gastos generales.

Y, por el mismo criterio, si la comunidad de propietarios pierde el pleito y es condenada en costas, el pago de las mismas lo sufragarán los comuneros que sostengan la postura comunitaria. Y si lo gana, los comuneros derrotados pagarán las costas a los vencedores, dinero que se podrán repartir como acuerden.

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Supongamos que te has propuesto para este año cerrar la terraza de tu piso. Tienes todo planeado. ¿Puedes empezarlas ya? Lamentamos comunicarte que no.

Tu casa, aunque sea tu propiedad, no te permite hacer todo cuanto quieras. Cualquier cambio de ventanas o de tabiques lleva implícito una autorización del ayuntamiento. Hoy nos proponemos resolver tus dudas respecto a realizar las obras para cerrar tu terraza. 

¿Puedo cerrar la terraza de mi piso? 

Cuando uno decide cerrar la terraza está pensando en ampliar los metros cuadrados de su vivienda y esto, no siempre es posible debido a que estaríamos cambiando la estética del edificio y debido a la legislación urbanística. El siguiente paso pues, será pedir la autorización al Ayuntamiento y este dará el visto bueno con la debida autorización de la comunidad.

Además de la autorización, ¿necesito la autorización de mis vecinos?

Necesitarás al menos la autorización de tres quintas partes de los propietarios del edificio. Si decides saltarte este paso o no obtienes la mayoría necesaria, la comunidad puede pedir una solicitud de demolición.

Si me salto pedir la autorización y hago la obra ¿Qué puede suceder?

Puedes estar expuesto a una denuncia de la comunidad de propietarios o a un expediente sancionador por parte del Ayuntamiento. ¿Cuál es la cantidad de la multa? La cantidad puede variar considerablemente dependiendo de la Comunidad y el municipio en la que te encuentres. En Madrid, por ejemplo, la multa puede llegar a ser de 600.000€.

Supongamos que te han multado y ya has pagado la multa. ¿Puedes cerrar ya la terraza? 

No. El Ayuntamiento nos pedirá la retirada de la instalación y volvamos a dejar la terraza tal y como estaba. Si decides no hacerlo, será el propio Ayuntamiento quien lo hará y además te cobrarán el coste de la obra.

Si otro vecino ya lo hizo en años anteriores ¿puedo saltarme pedir autorización al Ayuntamiento? 

Se entiende que si otro vecino ya ha hecho una modificación de estética en el edificio, la comunidad está de acuerdo o no. Por ello, sería necesario tener la autorización de la comunidad.

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El ahorro energético es cada día más importante, no solamente en el sentido económico sino también en el ecológico. Por eso, estamos seguros de que si vives en una comunidad de vecinos, te vendrán bien estos consejos para implementar el ahorro de energía en tu edificio.

Medidas para implantar el ahorro energético en tu comunidad

Quienes están concienciados con el medio ambiente son conscientes de que deben reducir su consumo energético. Pero esto no solamente
resulta útil en el sentido ecológico, sino que además supone un gran ahorro de dinero para las comunidades de vecinos. Veamos algunas de las medidas que puedes tomar para implementar este ahorro en tu comunidad.

Pedir una auditoria energética

Una auditoria energética resulta necesaria para conocer la situación del edificio. En ella se analizan aspectos como por ejemplo la iluminación, los
cerramientos, los sistemas de ventilación del edificio o la climatización. Esta auditoria deberá llevarla a cabo un profesional del sector, con experiencia en el campo.

Contratar un gestor energético

Contratar un gestor energético una vez realizada la auditoria será muy importante. Él te dirá qué cambios necesitas en tu comunidad para poder hacer un uso más eficiente de la energía. El gestor también podrá ayudar a realizar un certificado energético del edificio y para conocer su estado y los puntos sobre los cuales
habrá que incidir más.

Realizar los cambios

Para terminar de aprovechar al máximo la energía será necesario hacer algunos cambios. Algunas de las acciones que el gestor puede aconsejarte son las siguientes:

– Aislar la fachada.

– Sustituir las calderas por unas más nuevas y eficientes.

– Cambiar bombillas de las zonas comunes por iluminación led, que consume menos.

-Sustituir las ventanas y puertas del edificio por otras más eficientes.

Estos han sido algunos consejos para conseguir un mayor ahorro energético en tu comunidad de vecinos.
Recuerda revisar la legislación vigente para adaptarte a ella antes de realizar cambios.

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La morosidad en las comunidades plantea un problema grave y una situación desagradable. Los propietarios morosos perjudican el funcionamiento de las mismas. Hay que tener en cuenta que los responsables de los pagos son siempre los propietarios, no los inquilinos. También hay obligación de pagar las derramas aprobadas en junta.

Cómo actuar contra la morosidad en las comunidades

En primer lugar, conviene intentar solucionar el problema amistosamente con el propietario. Hay que tener en cuenta que, a veces, algunas familias tienen reveses económicos y se ven obligadas a suspender pagos un tiempo, cuando nunca antes lo habían hecho, como ha
ocurrido durante la crisis.

Si el propietario no atiende a esos contactos de buena fe, se pueden emplear otros procedimientos, todavía no judiciales, como negarle el voto en junta o
hacer visible la situación de morosidad, por ejemplo, en las actas de las juntas, donde constan los pagos de cada vecino.

A partir de la falta de respuesta ante estos intentos amistosos, hay que pasar a reclamar de manera más fehaciente. Se procede a enviar una carta certificada o burofax, advirtiendo de la deuda. En junta de vecinos, se pone de manifiesto esta situación y se adjunta en el acta de la reunión el listado de recibos pendientes.

En junta también, se incluye como punto del día la propuesta de iniciar acciones judiciales de reclamación de las deudas. Una vez hecho esto, se
envía un segundo burofax con el apremio de la deuda y la certificación del acuerdo de la junta. Si el deudor no recoge el burofax o los envíos certificados, se coloca en el tablón de anuncios.

Corresponde al presidente hacer llegar la denuncia a juzgado. Para iniciar esta acción no hace falta abogado ni procurador, pero ciertamente será más fácil si se acude a un administrador de fincas, que conoce el procedimiento para actuar contra la morosidad en las comunidades.

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Administración de fincas

Desde Domusfincas hemos pensado en todos los aspectos relacionados con la administración de comunidades, por ello, hemos desarrollado diferentes tipos de administración de fincas según las necesidades o características de tu comunidad:

1- Administración Online: desde 2,5€ por vivienda

Administración de fincas ideal para pequeñas comunidades o comunidades con pocos servicios comunitarios.

2- Administración Basic: desde 3€ por vivienda/mes

Administración de fincas ideal para comunidades de hasta 30 viviendas y sin zonas comunitarias (Conserjería, piscina, gimnasio, jardines, etc.).

3- Administración Medium: desde 4€ por vivienda/mes

Administración de fincas ideal para comunidades de más de 40 viviendas y servicios comunitarios básicos.

4- Administración Domus: desde 5€ por vivienda/mes

Administración de fincas ideal para comunidades de más de 50 viviendas y con amplios servicios comunitarios (Conserjería, piscina, gimnasio, pádel, jardines, socorristas, etc.).

¡Pide presupuesto sin compromiso! Tú y tu comunidad no se arrepentiran del cambio de administrador.

 

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Reglamento general protección de datos

Estimado Clientes:

Estamos seguros de que en las últimas semanas o meses han oído hablar de un cambio normativo sobre protección de datos. Dicho cambio ha entrado en vigor el pasado 25 de mayo. Esta información es correcta, y afecta a todas las entidades que tratan datos personales, como la nuestra y las comunidades que administramos.

Es por ello que, en el firme propósito de seguir cumpliendo con nuestras obligaciones y las de las comunidades, derivadas de las diferentes normativas por las que nuestra actividad está regulada;

 Le informamos de lo siguiente:

Conforme a lo establecido en el nuevo Reglamento Europeo 679/2016 de Protección de Datos o RGPD, plenamente aplicable  el próximo 25 de mayo, nos corresponde informarle sobre cómo tratamos sus datos personales, en este sentido le recordamos que;

El responsable del tratamiento de sus datos es:

Nombre o Razón social: DOMUSFINCAS SERVICIOS INTEGRALES S.L.

Dirección: C/CAROLINA CORONADO Nº 12 – 4ºA, 28982 PARLA (MADRID)

Teléfono: 911663909

Dirección de correo electrónico: INFO@DOMUSFINCAS.ES

Las finalidades del tratamiento de sus datos son:

  • Dar respuesta a solicitudes de información,  presupuestos, proyectos, dudas o comentarios sobre nuestros  servicios.
  • La prestación de los servicios relacionados con nuestra actividad.
  • La gestión administrativa y contable derivada de la finalidad anterior, como por ejemplo la facturación, cobros y pagos, etc.
  • Posibles comunicaciones comerciales relacionadas con nuestra actividad (opcional).

La Base legal para el tratamiento de sus datos personales es:

Que en nuestra entidad tratamos sus datos con su consentimiento expreso desde el momento de la recogida de los mismos y cuando usted los facilitó,  así como en base al cumplimiento de un contrato de prestación de servicios.

Conservaremos sus datos:

Mientras se mantenga la relación contractual o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales, en concreto, al menos 5 años desde la última operación relacionada con nuestro servicio.

No cederemos sus datos a terceros:

Salvo que estemos obligados por una ley. No obstante, en base al interés legítimo y necesario para nuestra actividad,  es posible que algunos de nuestros servicios, precisen de tareas que serán realizadas por empresas proveedoras externas, como por ejemplo empresas de logística, empresas de software informático de gestión, hosting, desarrollo web y dominios, etc.

No obstante es nuestra obligación revisar y elegir prestadores de servicios a nuestra entidad que ofrezcan las garantías necesarias en materia de protección de datos y privacidad. Para ello le informamos que nuestra entidad ha elegido entidades que ofrecen las garantías necesarias para proteger nuestros datos personales y los de nuestros clientes, para lo cual se han formalizado contratos de servicios con cláusulas específicas en materia de protección de datos y privacidad donde se garantizan unas medidas de seguridad adecuadas para proteger toda la información personal a la que pudieran tener acceso, llegando incluso a cifrar o codificar dicha información evitando el acceso no autorizado.

Ejercicio de Derechos del Interesado

En cuanto a los derechos que le contempla como interesado, el Reglamento Europeo de Protección de Datos (RGPD),  usted puede ejercer los siguientes derechos:

– Derecho a solicitar el acceso a sus datos personales contenidos en nuestros ficheros

– Derecho a solicitar la rectificación de los datos inexactos,

– Derecho a solicitar la limitación del tratamiento en los casos establecidos por el RGPD, en cuyo caso, solamente los conservaremos para el ejercicio o defensa de reclamaciones.

– Derecho a oponerse al tratamiento de los datos,

– Derecho a la portabilidad de los datos,

– Derecho a reclamar ante la Agencia Española de Protección de Datos (www.agpd.es).

Para ejercitar sus derechos, deberá enviar su solicitud a nuestra entidad, adjuntando a la misma copia de su DNI, pasaporte u otro documento equivalente acreditativo de su identidad y, en su caso, de la persona que lo represente, a través de los siguientes medios:

Email: INFO@DOMUSFINCAS.ES

Dirección postal: C/CAROLINA CORONADO Nº 12 – 4ºA, 28982 PARLA (MADRID)

Asimismo, en cualquier momento podrá retirar el consentimiento prestado sin que ello afecte a la licitud del tratamiento enviando su solicitud por los medios anteriormente indicados, acompañando a su solicitud una copia de su DNI o documento equivalente acreditativo de su identidad.

Estamos a su disposición para cualquier aclaración adicional que desee hacernos llegar.

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Como administrador de fincas Madrid, te podemos asesorar acerca de las condiciones para las rehabilitacion de edificios. En este artículo te explicamos en qué consisten, la normativa legal y cómo evitar contratiempos.

¿Qué son las rehabilitaciones de edificios?

La rehabilitacion de edificios son procesos que engloban todas las acciones necesarias que tienes que realizar para mantener el edificio en perfectas condiciones de habitabilidad. Entre
estas, destacamos las medidas para garantizar la seguridad de la construcción y los accesos al edificio para personas con diversidad funcional, cuidar las instalaciones, mejorar el acceso a las zonas comunes o garantizar la eficiencia energética.

Has de tener en cuenta, no obstante, que las rehabilitaciones están claramente tasadas y; para realizarlas, necesitarás los correspondientes permisos y licencias. La rehabilitación puede tener unas mayores o menores dimensiones, ya que dependerá de si vamos a arreglar un aspecto concreto o varios.

Legislación Rehabilitacion de edificios

La legislación estatal marco es el Real Decreto Legislativo 7/2015, en el que se refunden las Leyes de Suelo, Edificación y Rehabilitación Urbana. Aquí se ofrecen las pautas generales a seguir. Por otra parte, también tienes que tener en cuenta el Real Decreto 235/2013, de Eficiencia Energética , que obliga a contar con el certificado energético.

Otros aspectos que tendrás que considerar son las legislaciones autonómicas, en las que se detallan las condiciones de estas rehabilitaciones, en relación con el entorno y los materiales que tienes que utilizar. Recordamos que las competencias de urbanismo están transferidas. Finalmente, hemos de destacar que los ayuntamientos tienen competencias diversas para conceder permisos y marcar las condiciones de las obras de rehabilitación a través de sus ordenanzas.

Conclusión

Como administrador de fincas Madrid, te podemos asesorar acerca de las condiciones legales para que realices las obras de rehabilitación con arreglo a la ley y sin problemas que luego tengas que lamentar. En DomusFincas somos administradores de fincas colegiados.

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Se acerca el verano y, con él, llega la apertura de las piscinas comunitarias. Te contamos algunos aspectos que debéis tener en cuenta en la comunidad para que la temporada de baños sea
satisfactoria.

Apertura de piscinas en las comunidades

La fecha de apertura de la piscina debe ser acordada por los vecinos en la junta de propietarios. Algunas comunidades optan por abrir y cerrar la piscina todos los años en los mismos días. Por ejemplo: apertura el 15 de junio y cierre el 15 de septiembre. De esta forma, evitan tener que debatir sobre las fechas, año tras año.

En otras ocasiones, los acuerdos que se toman varían en función del tiempo. Así, la apertura puede hacerse unas semanas antes, si empieza a hacer calor. Y lo mismo ocurre con el cierre.

Homologación de socorristas

En algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, es necesario homologar el título de socorrista acuático para poder trabajar. La solicitud de homologación permitirá la inscripción en el registro de Socorristas, un trámite sencillo y que no te costará dinero.

En otras Comunidades Autónomas, es suficiente presentar el carnet de socorrista para poder firmar un contrato.

¿Dónde puedo obtener el carnet de socorrista?

La formación necesaria para ser socorrista de piscina comunitaria se imparte en organismos homologados por la Administración Pública, como asociaciones, sindicatos y empresas privadas. Los dos organismos de más repercusión social son la Real Federación Española de Salvamento y Socorrismo y Cruz Roja.

Normas de higiene

Es importante que la junta de propietarios apruebe unas normas de obligado cumplimiento para preservar la higiene en el recinto de la piscina. Ducharse antes de entrar en el vaso, no comer en el césped, la utilización de gorros y otras normas ayudarán a la convivencia durante los meses de verano.

Con el cumplimiento de las normas todos disfrutaréis de las piscinas comunitarias durante los meses de calor.

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C/Carolina Coronado nº 12 – 4ºA
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Uno de los mayores problemas a los que se enfrenta la actividad de administracion de fincas en Madrid son los conflictos acerca del uso de las zonas comunes.

Administración Madrid: qué son las zonas comunes

Lo primero que hay que tener en cuenta es que un elemento común es todo aquel espacio que no esté comprendido en el espacio privativo de cada familia que viva en la finca. Es decir, todo aquel espacio que no pertenezca a los pisos propiamente dichos se considerará un elemento común.

Por ello, y dado que todos los propietarios de la finca tienen derecho a disfrutar de estos elementos, hay que cumplir la ley para evitar que el uso de unos perjudique al resto.

Así, según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los vecinos tienen que hacer un uso adecuado de estos espacios. Y para asegurar esto lo ideal es llegar a un
acuerdo entre todos los vecinos y el administrador  Madrid.

Administracion fincas Madrid

Administracion de comunidades y elementos comunes

El primero a tener en cuenta es el uso de la sala común. Para regular su uso y acceso, hay que atender a lo que estipula el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y establecer unos horarios a los que los vecinos deben adaptarse.

Otros de estos espacios serían las terrazas. Las terrazas, aunque se encuentren en el domicilio del vecino, se consideran de cierto modo como elemento común, ya que el ruido y los olores podrían llegar a molestar a los demás propietarios. En este caso, lo ideal es que se llegue a un acuerdo unánime en la comunidad en cuestión.

Las piscinas, pistas de pádel o cualquier otra zona deportiva también necesitarán de un acuerdo horario y de normas.

Así pues, se entiende la necesidad de contar con un experto en la administración de fincas en Madrid para regular todos estos aspectos.

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El administrador de fincas Madrid es aquel que lleva la gestión de los gastos de una comunidad de propietarios. La cual, estará constituida en régimen de propiedad horizontal.

Funciones de de la administración de fincas Madrid participativa

Las funciones de un administrador de fincas MadridLas funciones de la administración de comunidades se recogen en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Entre ellas, está la llevanza de las facturas, así como su pago y contabilidad. que deberá ser clara y permitir liquidez.

Además se gestionarán y acordarán las condiciones de pago con los proveedores y se llevará en control de los morosos con sus intervenciones necesarias.

Se realizará la gestión de los avisos e incidencias a los seguros y a la comunidad, al igual que los proveedores externos. Asimismo, se les dará los certificados a los propietarios y se creará el Plan de Ingresos y Gastos.

La administración de fincas Madrid realizará los informes económicos anuales y aconsejará medidas para el ahorro de la comunidad. Además, controlará el cumplimiento de la legislación urbanística y será quien convoque las juntas y realizará las actas.

Los seguimientos de los acuerdos que se realicen por la comunidad será otra de las funciones de la administración de comunidades. Igualmente, proporcionará un asesoramiento íntegro a la comunidad, mirando la legislación al respecto, facilitará el presupuesto de las reformas.

El administrador de fincas propondrá soluciones efectivas para que la comunidad de vecino pueda ver reducidos sus gastos y hará mediación entre los conflictos que existan por parte de vecinos y propietarios. También siguiendo la correspondiente ley, decreto u orden.

De este modo, archivará y velará por la documentación de aproximadamente cinco años, realizando los cambios que sean precisos de acuerdo con la documentación que tenga la comunidad. Por ejemplo, los estatutos.

Contrata los servicios de administrador de fincas Madrid con Domus Fincas y haz más fácil la vida de tu comunidad.

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Comerciales administracion de fincas

Domusfincas, la administracion de fincas lider en el sector, busca profesionales comerciales para expandir sus servicios a toda la comunidad de Madrid: Madrid capital, Alcorcón, Móstoles, Fuenlabrada, Leganés, Getafe, Parla, Pinto, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Boadilla del Monte, Las Rozas, Rivas Vaciamadrid, Alcobendas, San Sebastián, etc.

Con la incorporación de nuevos profesionales queremos dar a conocer nuestros servicios como:

Todos aquellos/as interesadas pueden consultar el siguiente enlace y ponerse en contacto con nosotros:

Oferta empleo

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Funciones del Administrador de fincas

Una vez más, os recordamos las funciones del administrador de fincas según la ley de propiedad horizontal. También os animamos a consultar los tipos de administración que ofrecemos desde Domusfincas en nuestra web www.domusfincas.es En dicha web podréis comprobar como desde Domusfincas completamos las funciones de la administración de fincas.

Corresponde al Administrador:

  1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
  4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  5. Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
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Morosidad en comunidades de propietarios

Casi el 43% de las más de siete millones de comunidades de propietarios españolas tiene morosos. La deuda acumulada suma 1.812 millones de euros y las entidades financieras son responsables de 377 millones de euros de impagos. Es el cálculo elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) correspondiente al ejercicio 2015. La morosidad baja un 2,32% con respecto al año anterior.

No es un dato sin trascendencia. Detrás de esos millones de euros se esconde el progresivo deterioro de los edificios, las fachadas que se dejan de arreglar y los ascensores que se dejan de colocar. “La morosidad actual es un importante problema financiero para las comunidades de propietarios, que no pueden realizar las obras de rehabilitación y mantenimiento necesarias”, dice Salvador Díez, presidente del CGCAFE. No se trata solo de adecentar el portal o embellecer el descansillo. “Cada año, el paso del tiempo y los efectos de la climatología, afectan a los edificios y cualquier retraso o inacción incrementa la probabilidad de algún incidente”, añade Díez.

Una vez instalada, la morosidad echa raíces. Hay comunidades que se han visto obligadas a cerrar el ascensor y apagar la calefacción, comenta Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Nerea García, administradora de un inmueble de 28 pisos en la calle Toledo (Madrid) cuenta que la deuda de 20.000 euros que acumulan dos vecinos morosos está impidiendo realizar obras de pocería para solventar las humedades de los trasteros. “Y las entidades financieras no te dan préstamos si hay morosos, te los rechazan”. Además, han tenido que prescindir del portero que llevaba en la finca más de 50 años y contratar a un conserje a media jornada porque la “situación era insostenible”.

Los impagos suman 1.812 millones de euros y 377 millones son de entidades financieras

Mientras tanto, el contador de la luz y del agua siguen corriendo, así que el resto de vecinos de esta finca tiene que abonar recibos extraordinarios para poder afrontar los pagos: un 30% más de su cuota comunitaria. O se recortan gastos o se paga la cuota y derramas de los morosos para seguir con los servicios y la conservación del inmueble. “El impago de las cuotas conlleva un desequilibrio presupuestario que afecta a la tesorería y liquidez de la comunidad, debiendo afrontar el resto de vecinos esta situación”, recuerda Martínez Torres.

¿Y si todos decidieran no pagar? “Se podrían cortar suministros básicos, como la luz, la calefacción y el agua, o quedarse sin seguro, con el consiguiente riesgo”, cuenta Federico Cerrato, administrador de fincas en Alcorcón (Madrid) y gestor de Fisconta.

De las 170 comunidades que administra José María Aguilá en Barcelona, solo un 10% tiene morosos, pero asegura que en alguna los vecinos han tenido que pagar una cuota un 25% más alta para hacer frente a obras en la fachada por peligro de desprendimiento o para reparar el ascensor. “Sabemos de algún moroso que tiene el piso alquilado por 2.000 euros al mes pero no paga. A mucha gente no les importan las bombillas de la escalera, creen que no son propietarios de las zonas comunes”, dice este abogado-administrador de fincas y asesor jurídico del Colegio de Barcelona.

Casos graves

Más grave es el caso de una finca madrileña que acaba de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y debe realizar obras por importe de 100.000 euros. Los 62 vecinos tienen que asumir el gasto de la ITE más los 15.000 euros de recibos por morosidad. “Es decir, que cada propietario debe pagar una media de 250 euros más de lo que le correspondería”, cuenta Salvador Díez. Tanto se tensa la cuerda que en alguna ocasión el administrador de fincas ha tenido que pagar los recibos de su bolsillo para evitar el corte de algún suministro o servicio. “No se podía pagar el seguro y hemos tenido que adelantar el dinero a la comunidad”, cuenta Cerrato.

Los procesos judiciales contra el deudor llegan a durar más de 18 meses

A estas alturas, son muchas las fincas que tienen vacío el fondo de reserva al que obliga la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que debe ser el 5% del último presupuesto ordinario y que solo se puede destinar a obras de conservación, reparación y rehabilitación.

Ante este panorama, las comunidades de propietarios se afanan en recuperar sus deudas por la vía judicial, aunque no siempre la historia acaba bien. “La práctica totalidad de las demandas se ganan, lo que es más difícil es ejecutar las sentencias, que depende, en muchas ocasiones, de la capacidad económica del demandado”, dice Salvador Díez.

El famoso proceso monitorio, que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos, “en una gran parte no resuelve la situación, porque en la mayoría de los casos finaliza en un procedimiento civil, con abogado y procurador, incrementado el coste de la actuación”, explica Manuela Julia Martínez Torres. Además, la reclamación judicial no permite acumular la deuda hasta la sentencia, con lo que se solapan reclamaciones año tras año sobre un mismo propietario moroso. El plazo medio de una resolución judicial es de 12 meses y con ejecución de sentencia se acerca a los 18 meses, añade. Y si el deudor no es solvente o no se localizan a sus herederos, el proceso puede dilatarse mucho más.

Pequeños avances

Queda mucho por hacer, aunque las nubes comienzan a moverse. Por un lado, los últimos datos reflejan que la rehabilitación de fincas ha crecido levemente, apunta Luis Rodulfo Zabala, director general de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (CEPCO). En mayo, 2.452 edificios de viviendas en España han hecho obras, un 2,6% más que en el mismo mes de 2015. Además, el Ministerio de Fomento trabaja para prorrogar a 2017 el Plan de Vivienda, que inicialmente concluye este año, y dotarlo con 550 millones de euros para financiar proyectos de rehabilitación.

Por otro, la morosidad vecinal ha comenzado a bajar. En 2015 se ha recortado en 43 millones de euros y buena parte del descenso se debe a las entidades financieras que se adjudicaron millones de pisos en los últimos años. Su mora ha caído un 14,67%. La razón fundamental es que ahora se puede pedir la deuda del año en curso más los tres anteriores. “Se han podido reclamar cantidades importantes a las entidades”, dicen los administradores que, sin embargo, abogan porque el plazo sea de cinco años. Otro motivo es que los bancos han ido ordenando sus balances y la gestión de los inmuebles que han incorporado a sus activos y empiezan a saldar sus deudas.

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Un tema recurrente en las relaciones entre la comunidad y el administrador de fincas suele ser el alcance de las obligaciones de éste en el vínculo contractual que le une a la comunidad “desde la aprobación en junta” de su nombramiento por mayoría simple. Y entrecomillamos esta expresión porque el vínculo del administrador de fincas con la comunidad no surge desde la redacción de un contrato que, por otro lado, no es obligatorio, sino desde el día de la aprobación en junta. Redactar un contrato es una cuestión recomendable que exista para perfilar ahí algunas características fundamentales en esa relación contractual. Sobre todo para evitar problemas de futuro que al momento de redactarlo no se plantean, pero que la experiencia de otros casos debe llevar al profesional a practicar la costumbre de firmarlo. Por ello, en ocasiones puede llegar a presentarse no solo una oferta económica de entre los que pugnan por llevar la administración de la comunidad, sino que también presentan una propuesta de contrato que será el que voten en la junta de propietarios. Este contrato permite incluir en el mismo las condiciones, cláusulas y pactos que las partes quieran incluir.

Extracto del texto redactado por:

Por D. Vicente Magro Servet – Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid. Doctor en Derecho.

Por último, mencionar que el vínculo contractual termina al cumplimiento del nombramiento, siendo la duración de mandato de un año. Art. 13.7 LPH. Es decir, el nombramiento de los órganos de gobierno de la comunidad se harán de junta general ordinaría a junta general ordinaria y por el plazo de un año.

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